Você tem verificado os tipos de financiamento imobiliário oferecidos pelo mercado? Se você está estudando agora sobre a compra do seu primeiro imóvel, essa informação é fundamental. Afinal, a maioria das negociações de compra e venda é financiada.
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Tanto é que o total de financiamentos realizados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) chegou a R$ 181,9 bilhões. O dado se refere ao período entre dezembro de 2021 e novembro de 2022 e representa 728,6 mil imóveis.
Então, se você está nessa busca, montamos um guia rápido para ajudar. Aqui estão as principais informações a considerar, ao procurar crédito imobiliário, na hora de realizar o sonho da casa própria, confira:
- O que é financiamento imobiliário?
- Quais os tipos de financiamento de imóveis?
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
- Casa Verde e Amarela
- Direto com a construtora
- Qual é o melhor tipo de financiamento imobiliário?
- O que é a taxa de financiamento imobiliário?
- Como funcionam os juros e a correção monetária sobre o financiamento?
- Quais são os tipos de amortização?
- Sistema Tabela Price
- Sistema de Amortização Constante (SAC)
- Sistema de Amortização Crescente (SACRE)
- Agora que você já sabe tudo sobre financiamento imobiliário, que tal encontrar seu imóvel com o QuintoAndar?
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito utilizada especificamente para a compra de um imóvel. Ele pode ser comercial ou residencial, novo ou usado, e estar localizado em qualquer cidade brasileira. Sua principal característica é facilitar a aquisição desse bem.
Normalmente, diz-se que essa linha de crédito ajuda na compra da casa própria. Apesar de ser verdade, é importante perceber que ela vai muito além disso e se aplica a outras situações. Inclusive, existe o financiamento para reforma.
Abordando especificamente o crédito imobiliário, a partir do momento que você o contrata, o vendedor recebe o pagamento como se fosse à vista.
Você paga a entrada para a instituição financeira e fica com a dívida para pagar no prazo definido em contrato. O período de pagamento pode se estender a 35 anos, no máximo. Ou seja, 420 meses.
Com relação ao valor da entrada, exige-se 10% do valor do imóvel, pelo menos. As únicas exceções são as propriedades voltadas para famílias de baixa renda, cujo financiamento é subsidiado pelo governo federal.
Quais os tipos de financiamento de imóveis?
Os tipos de financiamento imobiliário são os que listamos a seguir.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é o principal programa habitacional de financiamento imobiliário do país. Regulamentado pelo governo federal, permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão com taxas de juros máximas de 12% ao ano.
Essa modalidade está disponível somente para pessoas físicas. Além disso, os recursos a utilizar são do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do SBPE.
O valor máximo financiado equivale a 80% do total do imóvel. Ou seja, se o bem custa R$ 500 mil, você pode parcelar até R$ 400 mil e dar R$ 100 mil de entrada. No entanto, essa definição vai depender do banco e do seu histórico de crédito.
Existem algumas limitações no SFH. Por exemplo, a parcela mensal pode comprometer apenas 30% da renda mensal da pessoa que pede o crédito. Por exemplo:
- Renda mensal: R$ 4.000;
- Valor máximo da parcela: R$ 1.200 (30%).
Outra restrição é o fato de que quem pede o financiamento pelo SFH não pode ter outra linha de crédito desse tipo em aberto. Por fim, o FGTS pode ser utilizado. Porém, é preciso ter 10% do valor total do imóvel.
Vale a pena destacar que o FGTS pode ser utilizado para compor a entrada. Posteriormente, também é possível amortizar o financiamento.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O SFI abriga outras modalidades de financiamento imobiliário. Ele tem regras menos rígidas, uma vez que não é regulado pelo governo federal.
Pode ser feito tanto por pessoa física quanto jurídica. Além disso, suas condições são estabelecidas pelos próprios agentes financeiros.
Por esse motivo, a modalidade não impõe valor máximo para imóveis financiados, comprometimento de renda e limite na taxa de juros. A linha de crédito pode equivaler de 80% a 90% do preço do bem.
Uma vez que não tem limite de valor, esse sistema, automaticamente, contempla todos os imóveis acima de R$ 1,5 milhão, que é o teto do SFH. Enquanto isso, o prazo de pagamento também chega a 35 anos, ou 420 meses.
O ponto negativo desse tipo de financiamento imobiliário é a taxa de juros, que tende a ficar acima de 12% ao ano. Ainda há um ponto que gera dúvidas.
Antigamente, era impossível usar o FGTS para fazer abatimentos no SFI. Porém, desde 2021, essa possibilidade está autorizada.
Casa Verde e Amarela
O programa do governo federal é voltado para famílias de baixa renda. O objetivo é diminuir o déficit habitacional, facilitando a aquisição da casa própria.
Por isso, existem regras específicas. Uma delas é que o imóvel deve ser novo. O programa atende aos seguintes grupos:
- Grupo 1: renda até R$ 2,4 mil. Os juros são de até 4,75% ao ano e o subsídio chega a R$ 47,5 mil;
- Grupo 2: renda entre R$ 2,4 mil e R$ 4,4 mil. O subsídio chega a R$ 29 mil. Já as taxas de juros variam entre 5,5% e 7% para não cotistas. Para cotistas, vai de 5% a 6,5% para moradores do Sudeste, Sul e Centro-Oeste;
- Grupo 3: renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil. As taxas de juros são de 8,16% para não cotista e 7,66% para cotista. Não existe subsídio.
Vale a pena destacar que essas são as condições válidas para 2 de fevereiro de 2023 e estão sujeitas a mudanças.
Direto com a construtora
É um tipo de financiamento imobiliário válido por ser menos burocrático. No entanto, as condições de crédito são menos atrativas: não existe regulamentação. A construtora pode implementar o prazo de pagamento e as taxas de juros que desejar.
Assim, o período para quitação tende a ser menor, até 20 anos. Enquanto isso, as taxas de juros podem ser bem mais elevadas do que nas instituições financeiras.
Por outro lado, essa é a opção certa para quem quer entrar no imóvel com rapidez, caso ele esteja pronto. Também é preciso fazer um financiamento direto com a construtora quando o imóvel está na planta.
Parte do valor do bem é financiado com a construtora. O restante exige uma operação diretamente com o banco.
De toda forma, agora você sabe quais as modalidades de financiamento imobiliário e suas diferença. Ainda assim, pode ficar a seguinte dúvida:
Qual é o melhor tipo de financiamento imobiliário?
O melhor tipo de financiamento imobiliário é aquele que atende às suas necessidades. As características de cada modalidade são diferentes. Por isso, é preciso analisá-las para chegar à melhor conclusão. De modo geral, as respostas são:
- Se você busca um imóvel novo, pode usar o Casa Verde e Amarela e/ou financiar direto com a construtora;
- Caso o imóvel esteja na planta, as modalidades de financiamento imobiliário disponíveis são com a construtora e outra bancária com a qual seu perfil de encaixar;
- Em um imóvel usado, precisará optar pelo SFI ou SFH;
- Se o preço for menor do que R$ 1,5 milhão, o SFH tende a ser a melhor opção;
- Caso o valor seja acima de R$ 1,5 milhão, o SFI é a alternativa mais adequada.
Assim, você entende melhor as diferenças entre as formas de financiamento e pode determinar a opção mais adequada para a sua realidade financeira. Ainda assim, é importante se preparar em todos os âmbitos.
O que é a taxa de financiamento imobiliário?
A taxa de financiamento imobiliário consiste nos juros cobrados na operação de venda de uma propriedade. Portanto, representa quanto você pagará para o banco além do preço do imóvel.
Em dezembro de 2022, a taxa de juros do financiamento imobiliário chegou a 9,33%. Em 2021, estava em 6,96%.
O motivo para essa mudança é a alta da Selic, a taxa básica de juros da economia. Quando ela aumenta, há o reajuste dos valores cobrados em empréstimos e financiamentos.
Vale a pena observar que o Comitê de Política Monetária (Copom), que determina a Selic, manteve o índice em 13,75% na reunião que terminou em 1° de fevereiro de 2023. Além disso, esse cenário de alta das taxas de juros deve permanecer em 2023.
Outro fator relevante é o Custo Efetivo Total (CET). Ele reúne todos os valores cobrados no financiamento. Entre eles, taxa de juros, encargos, Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) etc.
Portanto, ao olhar a taxa, sempre observe o CET. Dessa forma, as diferenças entre os tipos de financiamento imobiliário ficam mais evidentes e você toma uma decisão mais acertada.
Como funcionam os juros e a correção monetária sobre o financiamento?
Os juros e a correção monetária sobre o financiamento imobiliário funcionam de maneira diferente. Os primeiros são os valores acrescentados à dívida original e cobrados conforme o montante. Já a correção monetária é uma atualização do valor das parcelas para manter o equilíbrio do contrato. Por isso, incide sobre os juros e o valor total do débito em aberto.
De toda forma, sejam quais forem os tipos de financiamento imobiliário, o banco sempre empresta o dinheiro para a compra do seu imóvel. Em troca, precisa lucrar com essa operação de alguma forma. Os ganhos vêm justamente dos juros cobrados em cima das prestações.
Para fechar o contrato de financiamento, a instituição financeira se certifica de que você cumpre todas as exigências para que as parcelas mensais sejam pagas normalmente até o fim do financiamento — que pode ser de até 35 anos.
Geralmente, a taxa de financiamento imobiliário varia de acordo com três fatores fundamentais:
- Perfil de crédito cliente;
- Prazo do financiamento;
- Relacionamento com o banco.
Portanto, quanto melhor for o seu score de crédito e o seu histórico de relacionamento com o banco, mais baixas serão as suas taxas de juros. Esse é o motivo de ser indicado ter uma conta na instituição financeira e movimentá-la.
A correção monetária é uma possibilidade prevista na Lei 10.931/94. O objetivo é fazer um reajuste do valor das parcelas conforme um índice de mercado. Os principais indexadores são:
- Taxa Referencial (TR);
- Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA);
- Índice Nacional da Construção Civil (INCC);
- Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
Assim, uma vez por ano, o contrato é reajustado conforme o índice preestabelecido. Com isso, a parcela tende a aumentar — e você precisa se preparar financeiramente para essa situação.
Quais são os tipos de amortização?
Os tipos de amortização definem como o pagamento das parcelas será feito e de que forma ocorrerá a diminuição gradativa da dívida. Veja as possibilidades.
Sistema Tabela Price
A Tabela Price define que cada parcela tem um valor fixo. Estão incluídos os juros do financiamento, desde o início até a quitação. Apesar de ser muito popular em todo o mundo, esse modelo está perdendo o uso no Brasil.
Também conhecido como Sistema Francês de Amortização, o atrativo é apresentar parcelas mais baixas no início do financiamento. No entanto, por ter um valor fixo nas prestações mensais, acaba representando um gasto maior para o comprador ao final do processo.
A cobrança dos juros nesse sistema é decrescente, mas a amortização acaba sendo crescente. Ou seja, no início do processo, as parcelas são compostas basicamente pelos juros do financiamento. Porém, conforme esses juros vão diminuindo, começa a entrar a amortização do valor do imóvel em si.
No Brasil, a Tabela Price foi adaptada com o uso de índice de reajuste nas prestações, fazendo com que as prestações deixassem de ser fixas e variassem conforme a inflação.
O Economista e Assessor de investimentos, Matheus Espaires, nos diz que:
Matheus Espaires
Economista e Assessor de investimentos
“Nesse modelo, a amortização do saldo devedor ocorre de forma mais lenta, e por conta disso os juros pagos acabam sendo maiores. Por outro lado, a prestação inicial é mais baixa e a exigência de capacidade de pagamento é menor. O que torna esse modelo mais aderente para quem está em início de carreira e projeto aumento na renda familiar.”
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No Sistema de Amortização Constante, as prestações costumam ser mais altas no início. Em compensação, há redução dos juros ao longo do financiamento. Assim, as parcelas são decrescentes ao longo do tempo e terminam menores do que no início.
Ao final do processo, o valor total pago pelo imóvel acaba sendo menor com o SAC. A diferença pode chegar até a 10%, em comparação com a Tabela Price.
Matheus acredita que o O SAC é ideal para quem possui maior capacidade de pagamento no início do contrato, pois as primeiras parcelas são maiores, e complementa:
Matheus Espaires
Economista e Assessor de investimentos
“Nesse modelo a amortização do contrato fica mais rápida, o que resulta em um menor valor total pago em juros. Além do valor da parcela diminuir ao longo do tempo”.
Sistema de Amortização Crescente (SACRE)
Em um meio-termo entre a Tabela Price e o SAC está o Sistema de Amortização Crescente. Ele apresenta parcelas maiores no início do financiamento. Porém, ao final de todo o processo, termina em prestações menores.
Nessa modalidade, as prestações iniciais são muito altas. Mas, com o tempo, esses valores vão decrescendo. Isso porque, a cada ano do financiamento, o valor das parcelas é calculado a partir do saldo devedor, o que acaba significando uma redução dos juros ao final do processo.
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