Muito utilizada em financiamentos imobiliários, a alienação fiduciária é um tipo de garantia financeira que visa facilitar a aquisição da casa própria. Afinal, essa ferramenta permite que compradores tenham acesso a condições de compra mais favoráveis, ao mesmo tempo em que oferece segurança de quitação da dívida para as instituições financeiras.
Neste artigo vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre a alienação fiduciária de imóvel: o que significa, como funciona, quais são as aplicações e procedimentos envolvidos, quem pode fazer, vantagens e desvantagens e outras informações importantes para quem está prestes a conquistar o sonho do imóvel próprio.
Se identificou com este perfil e quer saber como a alienação fiduciária pode te ajudar a comprar a casa ou apartamento dos seus sonhos? Então continue a leitura deste artigo e saiba mais!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é alienação fiduciária?
- O que diz a lei?
- O que significa alienação fiduciária: entenda com exemplos
- Como essa garantia funciona?
- Alienação fiduciária vale a pena? Vantagens e desvantagens
- Como faço para tirar a alienação fiduciária?
- O que acontece se não pagar a alienação fiduciária?
- Não paguei a dívida, e agora?
- Venda do imóvel
- Quem pode fazer a alienação fiduciária?
- Como é feita a alienação fiduciária?
- O que precisa ter no contrato de alienação fiduciária?
- Alienação fiduciária e cessão fiduciária são a mesma coisa?
- Diferença entre alienação fiduciária, hipoteca e penhor
- Financiar um imóvel é mais seguro com o QuintoAndar
Leia também: Escritura de imóvel: saiba o que é, quanto custa e como funciona essa documentação
O que é alienação fiduciária?
Alienação fiduciária é um tipo de garantia utilizada em contratos de financiamento de bens móveis e imóveis, onde o comprador (devedor ou fiduciante) transfere a propriedade do bem adquirido ao credor (fiduciário) para assegurar o pagamento da dívida.
Introduzida no Brasil pela Lei 9.514/1997, esse é um tipo de garantia regulada por lei na qual o comprador de um imóvel transfere a propriedade daquele bem ao credor.
Indo ao pé da letra, a palavra alienar significa transferir a propriedade de algo a outra pessoa, enquanto fidúcia significa um gesto de confiança. Ou seja, alienação fiduciária quer dizer “transferir algo a alguém como um gesto de confiança”.
Nesse sentido, o bem que está sendo adquirido pelo comprador se torna, ao mesmo tempo, garantia de pagamento da dívida. Assim, as partes envolvidas ocupam os seguintes papéis:
- Comprador do imóvel ou fiduciante: é o devedor e, embora tenha a posse do imóvel, não é o real proprietário do bem enquanto a dívida não for quitada;
- Credor ou fiduciário: nas transações imobiliárias, geralmente é uma instituição financeira. Tem a propriedade do imóvel enquanto a dívida não for quitada.
O que diz a lei?
O que é alienação fiduciária de imóvel segundo o Art. 22 da Lei de Alienação Fiduciária?
“A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Os parágrafos II e III do Art. 22 da Lei 9.514/1997 ainda sinalizam:
“II. o direito de uso especial para fins de moradia;
III. o direito real de uso, desde que suscetível de alienação”.
O que significa alienação fiduciária: entenda com exemplos
Imagine o seguinte cenário: uma pessoa deseja adquirir a casa própria via financiamento imobiliário, mas precisa de condições facilitadas para realizar o sonho da casa própria.
Dessa forma, ao optar pela alienação fiduciária, o comprador aceita transformar o bem adquirido em garantia de pagamento e transfere a propriedade da casa ou apartamento para a instituição financeira enquanto o financiamento imobiliário estiver ativo.
Ou seja, enquanto a dívida estiver ativa, o comprador detém apenas a posse do imóvel e a instituição financeira é quem fica como a real proprietária legal.
Todavia, essa é uma transferência condicional: quando a dívida for quitada, o comprador recupera a propriedade plena do imóvel e passa a ter tanto a posse quanto a propriedade do bem.
De modo geral, o principal objetivo da alienação fiduciária é oferecer mais segurança para as instituições financeiras, já que essa garantia reduz o risco de inadimplência e facilita a recuperação do crédito em caso de não pagamento.
Ao mesmo tempo, a alienação fiduciária também facilita o acesso ao crédito imobiliário para compradores, pois permite a aquisição do imóvel com prazos mais longos e taxas de juros mais baixas – o que acontece devido à segurança financeira oferecida ao credor.
Ainda com dúvidas? No vídeo abaixo te daremos mais esclarecimentos sobre o processo da alienação fiduciária e você entenderá como se preparar para essa modalidade de financiamento.
Leia também: Crédito imobiliário: o que é e como funciona?
Como essa garantia funciona?
Em primeiro lugar, é importante que você entenda que embora a propriedade do bem seja do credor durante o período do financiamento imobiliário, o devedor – e comprador do imóvel – pode utilizar o bem normalmente.
Isso acontece porque o devedor mantém o direito de uso do bem, mesmo não sendo o proprietário formal durante o financiamento. Em seguida, ao quitar a dívida, a propriedade é transferida ao devedor. Todavia, em caso de inadimplência, o credor pode retomar o bem e vendê-lo para quitar a dívida.
Alienação fiduciária vale a pena? Vantagens e desvantagens
Assim como as diferentes modalidades de empréstimos disponíveis hoje no mercado, a alienação fiduciária do imóvel apresenta uma série de vantagens, além de alguns riscos.
A primeira vantagem é que esse tipo de garantia oferece mais segurança jurídica para o credor. Com isso, o comprador terá mais facilidade para financiar, além de acessar condições mais favoráveis para negociar taxas de juros e prazo para o pagamento.
Agora, a desvantagem é justamente o que faz essa opção ser vantajosa: caso o devedor não consiga pagar as parcelas do financiamento, a instituição financeira poderá vender o bem para quitar a dívida.
Confira abaixo o infográfico explicativo sobre a alienação fiduciária de imóvel:
Como faço para tirar a alienação fiduciária?
Ao realizar um financiamento imobiliário junto a um banco, o grande sonho é finalizar os pagamentos, certo?! Então, para retirar a alienação fiduciária, o primeiro passo é quitar o financiamento do imóvel.
Quando a dívida é quitada, o nome do banco é retirado do registro de imóvel, o que é chamado de baixa de alienação fiduciária. Esse procedimento é feito no Cartório de Registro do imóvel, e a transferência da propriedade passa para o nome do comprador.
Com ele em mãos, se dirija ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde a assinatura do contrato foi registrada e solicite a baixa da alienação fiduciária para que o bem seja passado totalmente para o seu nome.
Lembre-se: essa tarefa cabe ao comprador do imóvel.
Saiba mais: Termo de quitação de imóvel: entenda o que é, como fazer e para que serve
O que acontece se não pagar a alienação fiduciária?
Tão importante quanto saber o que é alienação fiduciária é saber o que pode acontecer se você não pagar a dívida: segundo a lei, em caso de inadimplência, você deverá sair do imóvel, que passará definitivamente para o banco.
A instituição financeira ou instituição credora, então, fica com a responsabilidade de vendê-lo em leilão, se tornando responsável pelo restante da dívida.
Esse direito por parte do banco consta no Art. 26 da Lei de Alienação Fiduciária:
“Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Não paguei a dívida, e agora?
Diante da inadimplência no contrato de financiamento com alienação fiduciária, ocorre um procedimento chamado busca e apreensão.
Assim, o processo é conduzido por um oficial de justiça, que busca e apreende o bem para devolvê-lo ao credor fiduciário, sendo um mecanismo legal para proteger os direitos do credor e garantir a execução do contrato de financiamento.
Então, vale lembrar que, se o devedor fiduciante atrasar as parcelas ou não quitar a dívida, o banco pode intimá-lo em até duas vezes por meio de uma notificação judicial.
Caso haja suspeita de ocultação por parte do devedor, uma terceira notificação pode ser entregue a uma pessoa da família ou a um vizinho, como estipula o Parágrafo 3 do Art.26:
“Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação”.
Venda do imóvel
Note que a alienação fiduciária garante ao banco a quantia emprestada, e não o imóvel por si só. Por isso, é responsabilidade do banco vender ou leiloar o imóvel dado como garantia.
Se ainda assim a dívida não for quitada, o imóvel passa a ser de propriedade plena do banco que irá vendê-lo ou leiloá-lo com o intuito de reaver o valor emprestado.
Quem pode fazer a alienação fiduciária?
Qualquer pessoa, de natureza física ou jurídica, pode firmar um contrato de alienação fiduciária de imóvel, de forma pública ou privada.
O cenário mais comum é termos uma instituição financeira como alienante (credor), uma vez que ela tem meios de sustentar a quitação de grandes valores, e pessoas físicas como alienatários (devedores).
Como é feita a alienação fiduciária?
Depois de ter acesso a todos os detalhes sobre o que é alienação fiduciária, que tal um breve resumo com o passo a passo para executar a operação em conformidade com a lei?
Para começar, você deve:
- Elaborar um contrato de alienação fiduciária, no qual devem estar registrados os principais dados do negócio;
- Registrar o contrato firmado no Cartório de Registro de Imóveis. No local, será feito o desdobramento de posse.
- Quando a dívida for quitada, encerra-se a posse do credor sobre o bem.
- Levar o termo de quitação entregue pela instituição financeira ao mesmo cartório no qual o contrato de alienação fiduciária foi registrado para dar baixa e transferir o bem para o seu nome.
O que precisa ter no contrato de alienação fiduciária?
Redigir um bom contrato de alienação fiduciária vai dar cobertura jurídica para as partes e impedir que o tema vá parar nos tribunais. Assim, esse contrato deve conter, basicamente:
- Valor da dívida;
- Prazo e condições de pagamento;
- Taxa de juros e outras taxas (se houver);
- cláusula de constituição da propriedade fiduciária;
- descrição completa do imóvel;
- Cláusula que garanta ao devedor a utilização do bem, desde que não esteja inadimplente;
- Valor do imóvel para fins de leilão (se inadimplente);
- Cláusula com o regulamento para o leilão.
Além disso, o contrato em que se prevê a alienação fiduciária sempre deve ser registrado na matrícula do imóvel. Isso também ajudará a evitar muita dor de cabeça!
Alienação fiduciária e cessão fiduciária são a mesma coisa?
Apesar dos termos poderem ser facilmente confundidos, alienação fiduciária e cessão fiduciária não são a mesma coisa.
Embora estejam relacionadas à garantia em contratos de empréstimo ou financiamento, existem diferenças fundamentais entre elas, por exemplo:
- Bens móveis e imóveis: a alienação fiduciária envolve a transferência da propriedade do bem ao credor como garantia da dívida, sendo bens móveis ou imóveis o objeto do contrato;
- Direito creditório: já no caso da cessão fiduciária, o que ocorre é a transferência da propriedade fiduciária do bem, mantendo o devedor a posse e uso, desde que cumpra as obrigações contratuais. Agora, o objeto do contrato deve ser um direito creditório, ou um crédito a ser recebido no futuro.
Diferença entre alienação fiduciária, hipoteca e penhor
Embora pareçam semelhantes à primeira vista, há importantes diferenças entre esses três tipos de garantias comuns no mercado imobiliário.
Hipoteca e penhor são consideradas garantias reais. Nelas, o bem dado como garantia fica vinculado à dívida.
No caso do penhor, um bem móvel é dado como garantia do pagamento da dívida adquirida no empréstimo, podendo ser carros, obras de artes, jóias ou outros objetos de valor.
Cuidado para não confundir os termos penhor e penhora. O último se refere ao bloqueio de bens móveis e imóveis para o pagamento do credor determinado pelo juiz em processo judicial.
Já para o caso da hipoteca, qualquer bem imóvel pode ser entregue como garantia real para o pagamento da dívida, o que inclui terrenos e propriedades residenciais e comerciais, por exemplo. A lei permite também hipotecar alguns bens móveis, como navios e aeronaves.
A diferença entre eles e a alienação fiduciária, é que, na alienação fiduciária, o próprio bem que está sendo adquirido pelo devedor naquele momento será utilizado como forma de garantia de pagamento.
Financiar um imóvel é mais seguro com o QuintoAndar
Financiar um imóvel pode parecer simples e rápido, mas o processo burocrático do mercado torna o processo mais demorado. Para solucionar este problema, o QuintoAndar, maior plataforma de moradia da América Latina, faz todos os trâmites com as instituições financeiras e te ajuda a tornar o processo de comprar um imóvel mais tranquilo.
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Você já sabe o que é alienação fiduciária, mas nunca comprou um imóvel e ainda tem dúvidas? É normal e você deve continuar se informando para tomar a melhor decisão para a sua vida! Consulte o guia da compra do primeiro imóvel, que tem tudo o que você precisa saber antes, durante, e depois de realizar esse sonho!
