Uma dúvida que sempre paira diante de quem está envolvido no mercado imobiliário é: será que compensa investir centenas de milhares (ou até milhões) de reais em uma propriedade? Ou o melhor é se desfazer, pegar o dinheiro e rentabilizar em alguma aplicação financeira?
A resposta, naturalmente, é “depende”. Além de avaliar seu próprio perfil, objetivo e período do investimento (curto ou longo prazo), é preciso identificar o cenário econômico e separar as variáveis momentâneas, como os juros e a inflação, das perenes, como a instabilidade nacional.
Os imóveis são um dos investimentos que combinam uma dupla rentabilidade, formada pela valorização do principal aplicado (preço do imóvel) e do pagamento de renda (aluguéis).
Além disso, eles costumam ter um desempenho superior aos ativos financeiros tradicionais no longo prazo – e são mais resistentes a momentos de crise, como esse que estamos vivendo (e não sabemos até onde vai).
Então, se você está pensando “vendo ou alugo?” continue a leitura que pode te ajudar nessa tomada de decisão.
Navegue pelo conteúdo:
- No longo prazo, imóveis batem Ibovespa, Renda Fixa e poupança
- Cenário de juros altos deixa “concorrentes” dos imóveis mais competitivos no curto prazo
- Quais aplicações são capazes de oferecer o pacote de valorização + renda?
- Investimento em imóveis é ótimo, mas é preciso saber administrar e manter rentável
No longo prazo, imóveis batem Ibovespa, Renda Fixa e poupança
Como imóveis são ativos de alto valor agregado e baixa liquidez, é natural pensar que o investidor do mercado imobiliário esteja pensando no longo prazo.
Ter essa visão é importante porque períodos longos costumam englobar tanto épocas de bonança como de crise econômica, além de diversas taxas de juros e índices de inflação.
Leia também: Selic em alta pode ser oportunidade para investidores de imóveis: entenda os efeitos dos juros no mercado imobiliário
Para dar uma noção mais real de como diversos ativos se comportam no longo prazo, selecionamos o período entre 2009 e 2019, em que governos de diferentes políticas lideraram o país e as taxas de juros e inflação flutuaram bastante. Além disso, não há distorções provocadas pela pandemia.
Observe no quadro abaixo o desempenho de diversos ativos e referências durante esse período. Os dados são da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), do Google Finance e da Calculadora do Banco Central do Brasil:
| Imóveis (com aluguel) | 314% |
| Selic | 180% |
| Imóveis (sem aluguel) | 145% |
| Ibovespa | 128% |
| Poupança (antiga) | 108% |
| IPCA | 83% |
Como é possível perceber, no longo prazo, a combinação entre valorização dos imóveis e aluguéis bate os investimentos mais tradicionais, como o mercado de ações, a renda fixa (usa a Selic e o IPCA como referências) e a poupança, que hoje em dia rende menos ainda do que em 2009.
Se pegarmos como referência os últimos três anos, a valorização de ativos imobiliários superou a rentabilidade tanto do Ibovespa como do CDI (índice que tende a acompanhar a Selic).
De 2019 a 2021, a média de valorização dos imóveis no Brasil ficou em 33,5%, segundo levantamento realizado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip).
Em São Paulo, a valorização dos imóveis chegou a 50,2%, a maior entre todas as capitais, o que indica que a demanda continuou crescendo, mesmo com o aumento da taxa de juros.
No mesmo período, o CDI rendeu 13,7%, enquanto o Ibovespa se valorizou em 14,13%.
Portanto, para quem pensa no longo prazo, os imóveis seguem atendendo os principais critérios de rentabilidade e preservação de patrimônio.
Além disso, as propriedades continuam preservando valor em meio a crises (diferentemente de outros mercados que despencam), oferecem oportunidades pontuais e ainda dão 100% de autonomia aos donos sobre o destino das suas propriedades.
Cenário de juros altos deixa “concorrentes” dos imóveis mais competitivos no curto prazo
No ímpeto de conter a inflação gerada principalmente pela pandemia, o Brasil iniciou, desde 2021, uma rápida escalada da Selic, sua taxa básica de juros, que foi de 2% para 13,25% em cerca de um ano.
Quando os juros estão baixos, os ativos que tendem a se beneficiar são aqueles de maior risco, como as ações. Por conta disso, o investidor de imóveis dificilmente levanta dúvidas a respeito de seu patrimônio, já que o objetivos desses dois mercados são muito distintos: enquanto um prega pela valorização constante de patrimônio, o outro busca ganhos rápidos ao mesmo tempo em que corre grandes riscos.
Entretanto, quando os juros sobem, os concorrentes diretos dos imóveis, de fato, se tornam mais competitivos. A Selic alta eleva o rendimento da renda fixa em geral – e este tipo de aplicação também agrada ao investidor que deseja preservar e aumentar gradualmente seu patrimônio, de preferência com dinheiro “pingando na conta”.
Em 2021, por exemplo, o preço dos imóveis do país subiu 5,29%, enquanto a rentabilidade média dos aluguéis foi de 4,66% a.a. Esses números, por exemplo, não bateriam o Tesouro Selic atual, que entrega 13,25% ao ano.. É importante lembrar, contudo, que muitas dessas variáveis não são perenes.
A Selic está em um nível altíssimo, que prejudica a economia nacional – e vem sendo uma medida emergencial para conter a inflação. Quando os preços forem controlados, a tendência é a de que os juros caiam.
Outra questão é a assimetria entre o rendimento dos imóveis e a inflação. Em 2021, o ganho ficou abaixo do IPCA, mas, conforme mostramos mais acima, a tendência de longo prazo é a de que a valorização, sem contar os aluguéis, ganhe da inflação.
Portanto, com o atual nível de juros, pode até fazer sentido aplicar, por um curto prazo, um dinheiro disponível ao invés de comprar um imóvel. Agora, se desfazer de uma propriedade e encarar todos os trâmites desse negócio por variáveis que podem se tornar desvantajosas a qualquer momento não faz sentido, especialmente para quem pensa no longo prazo.
Quais aplicações são capazes de oferecer o pacote de valorização + renda?
Um dos principais atrativos para os investidores de imóveis é a possibilidade de receber renda provinda de aluguéis ao mesmo tempo em que o principal investido também se valoriza.
A consistência dessas duas frentes para ganhar dinheiro não se repete em nenhum outro investimento tradicional.
Os instrumentos de renda variável, por exemplo, como ações e fundos imobiliários, distribuem dividendos e proventos ao mesmo tempo em que podem se valorizar. O problema é que os lucros enviados dependem do desempenho do produto – e os ativos podem tanto subir quanto cair.
Quando falamos em renda fixa, o principal modelo de título que entrega algo parecido são os chamados “IPCA+”, produtos que pagam um rendimento real além da correção pela inflação.
Neste caso, podemos dizer que a valorização dos imóveis teria que ser mais vantajosa que a inflação para compensar a manutenção das propriedades. Como mostramos, embora em um ano ou outro possa haver uma distorção, a tendência de longo prazo é a de que os imóveis batam a alta de preços.
O “rendimento” também é um fator que pesa para os imóveis no longo prazo. Em 2021, os aluguéis entregaram 4,66% em média no Brasil. Neste momento, há títulos IPCA+ do governo que pagam rendimento maior que esse, de 6%.
Contudo, é importante destacar que esse rendimento real tende a cair quando os juros baixarem. Além disso, é perfeitamente comum alugar imóveis que rendem 0,5% a.m (mais de 6% a.a.) ou até mesmo valores maiores.
Leia também: Rentabilidade do aluguel: como calcular e lucrar até o dobro do CDI com investimentos imobiliários
Investimento em imóveis é ótimo, mas é preciso saber administrar e manter rentável
Conforme já mostramos, o mercado imobiliário é praticamente imbatível para o investidor de longo prazo. Entretanto, é preciso ter sabedoria na hora de administrar as propriedades e mantê-las sempre alugadas.
Nesse momento, ter um parceiro como o QuintoAndar, a maior plataforma de moradia da América Latina, é uma excelente decisão.
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