De maneira geral, a taxa condominial mensal é composta por despesas ordinárias e extraordinárias. Quando o imóvel está alugado, as ordinárias são de responsabilidade do inquilino, enquanto as extraordinárias devem ficar a cargo do proprietário.
Mas o que define o que é uma despesa ordinária e uma extraordinária? Neste artigo, explicamos a definição sobre cada uma delas, o que diz a lei e como funciona para casos mais polêmicos e imóveis alugados fora de condomínios.
Navegue pelo conteúdo:
- O que são despesas ordinárias de condomínio?
- O que são despesas extraordinárias de condomínio?
- Despesas ordinárias x despesas extraordinárias
- Como separar as despesas ordinárias e extraordinárias na cobrança da taxa condominial?
- E se houver divergência de opiniões sobre o pagamento?
- E quando o imóvel alugado não está em condomínio?
- Como é feita a cobrança das despesas?
- Conte com um intermediário confiável ao alugar seu imóvel
O que são despesas ordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias são aquelas ligadas ao uso corrente do imóvel e do edifício, como manutenção, reparos pequenos e custos como água, energia e pessoal.
Como o próprio nome diz, são despesas comuns, recorrentes e geralmente não trazem tanta oscilação ao valor da taxa condominial, já que tendem a estar minimamente dentro do orçamento.
Pela Lei do Inquilinato (8.245/1991), esse tipo de despesa é de responsabilidade do inquilino quando o imóvel estiver alugado.
O que são despesas extraordinárias de condomínio?
As despesas extraordinárias abrangem custos esporádicos e geralmente de maior valor. Elas podem estar associadas tanto a benfeitorias que visem preservar ou aumentar o valor do imóvel, como a reforma de uma academia ou a pintura das torres, bem como a obras emergenciais de maior tamanho.
Neste caso, quem deve arcar com os gastos é o proprietário do imóvel.
Leia mais: Saiba a diferença entre despesas necessárias, úteis e voluptuárias
Despesas ordinárias x despesas extraordinárias
No quadro abaixo, resumimos as despesas mais comuns de serem cobradas em condomínio e se elas são extraordinárias ou ordinárias:
| Despesas ordinárias | Despesas extraordinárias |
| Água, energia e gás das áreas comuns; | Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; |
| Salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio; | Pintura das fachadas e iluminação; |
| Limpeza, conservação e pintura; | Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; |
| Manutenção de instalações hidráulicas e elétricas; | Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; |
| Manutenção de equipamentos de uso comum; | Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; |
| Rateio de saldo devedor contraído após o início da locação; | Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; |
| Reposição do fundo de reserva usado para as disposições acima, desde que realizadas após o início da locação. | Constituição de fundo de reserva. |
Sendo assim, entende-se como despesas ordinárias os custos relativos ao uso corrente do uso do imóvel e à manutenção básica do condomínio. Não são esporádicos e geralmente não alteram gravemente o valor da taxa condominial.
Já as despesas extraordinárias são os custos relativos a benfeitorias, manutenção de longo prazo, emergências ou processos judiciais. Não são comuns e possuem um custo mais alto, ‘distorcendo’ por alguns meses a taxa condominial.
Como separar as despesas ordinárias e extraordinárias na cobrança da taxa condominial?
A cobrança das despesas em condomínios é feita por meio da taxa condominial. Portanto, o valor completo é efetuado por meio do boleto, em nome do proprietário.
Como a administradora não interfere na relação entre inquilino e proprietário, cabe aos dois estipularem como os custos serão divididos.
De maneira geral, o inquilino pode pagar o boleto da taxa e depois ser reembolsado com as despesas extraordinárias ou o proprietário paga o boleto e repassa apenas os custos ordinários.
E se houver divergência de opiniões sobre o pagamento?
Algumas despesas ainda são consideradas uma zona cinzenta entre ordinárias e extraordinárias e sua classificação pode ser interpretativa, dependendo do caso.
Entre as polêmicas mais comuns estão melhorias como:
- Impermeabilizações.
- Antena coletiva;
- Prevenção hidráulica e elétrica.
Caso o inquilino acredite que não deve pagar determinada despesa, precisa verificar o que está disposto em contrato e conversar com a administradora ou o proprietário.
Se, depois disso, ele ainda achar que a cobrança de condomínio está errada, pode questionar judicialmente.
Entrar em inadimplência nunca é a melhor alternativa, já que a dívida pode ser executada, levando a outros imbróglios.
Leia mais: Quem paga o IPTU – inquilino ou proprietário?
E quando o imóvel alugado não está em condomínio?
Embora a Lei do Inquilinato disponha especificamente sobre condomínio, a divisão entre custos ordinários e extraordinários também vale para imóveis que não estão em condomínio.
Na prática, é como se ele fosse um condomínio de um imóvel só. A diferença, no caso, é a de que não existe um boleto com a taxa condominial e que os custos precisam ser alinhados entre proprietário e inquilino, de preferência com a intermediação de uma plataforma ou imobiliária.
A manutenção periódica de um eletrodoméstico, por exemplo, se encaixaria como despesa ordinária e ficaria a cargo do inquilino. Já uma reforma elétrica ou hidráulica seria responsabilidade do proprietário.
Como é feita a cobrança das despesas?
A cobrança das despesas em condomínios é feita por meio da taxa condominial. Portanto, o valor completo é efetuado por meio do boleto, em nome do proprietário.
Normalmente, essa fatura é quitada pelo inquilino mensalmente. Contudo, é possível pedir o reembolso das despesas que devem ser custeadas pelo dono do imóvel.
Tania Goldkorn
Síndica profissional
“Se não houver um acordo diferente entre locador e locatário, o inquilino paga somente as despesas ordinárias do condomínio. Assim, cabe ao locador arcar com as despesas extraordinárias”.
De toda forma, as despesas condominiais devem ser lançadas na conta e direcionadas à administradora, obrigatoriamente. Afinal, essa entidade fará a cobrança para todas as unidades autônomas.
Ela não tem interferência na relação entre locador e locatário. Portanto, as despesas de condomínio devem ser pagas de acordo com o acordo realizado entre as partes.
Conte com um intermediário confiável ao alugar seu imóvel
A divisão de custos entre inquilino e proprietário é um dos eventuais pontos de atrito dentro de uma relação de aluguel de imóvel.
Por isso, é fundamental contar com um intermediador isento, confiável e com enorme robustez do ponto de vista técnico e jurídico.
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