Você já soube de algum caso em que a pessoa contratou um financiamento para compra da casa própria, mas teve que desistir dele? Para esses casos, o repasse imobiliário é uma ótima solução.
Essa é uma forma de revender o bem que a pessoa já comprou, mas está financiado com o banco. Assim, é feita uma espécie de portabilidade da dívida para outra pessoa, sendo que o vendedor deixa de ser responsável por ela.
Entenda como o repasse de imóveis deve ser feito e como funciona a transferência de propriedade nessa modalidade de negociação imobiliária.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é repasse imobiliário?
- O que significa apartamento para repasse?
- É possível transferir um financiamento imobiliário para outra pessoa?
- Como funciona o repasse de um imóvel?
- Quais são as vantagens do repasse imobiliário?
- Vendedores
- Compradores
- Como repassar financiamento de imóvel?
- Verificação do contrato do financiamento
- Busca pelo comprador e acordo entre as partes
- Análises de crédito e do imóvel
- Finalização dos documentos
- Quais cuidados são necessários ao fazer um repasse imobiliário?
- Analise a situação do imóvel
- Atente-se ao contrato de repasse
- Avalie as formas de vender um imóvel financiado
- Tenha atenção ao preço do imóvel
- Verifique se o repasse é mais atrativo em outro banco
- Qual a diferença entre o repasse e outros tipos de negociação imobiliária?
- Como negociar o valor e as condições do repasse imobiliário?
- Você encontra o imóvel ideal no QuintoAndar!
O que é repasse imobiliário?
O repasse imobiliário é a revenda do financiamento de uma casa ou apartamento. Como há alienação fiduciária, esse procedimento precisa ser realizado para notificar o banco (credor) de que a dívida será transferida para outra pessoa. Ao mesmo tempo, o vendedor do imóvel deixa de ser responsável e evita problemas futuros.
Essa é uma modalidade bastante conhecida no mercado. Isso porque é comum que os financiamentos habitacionais tenham um prazo de pagamento bastante longo, que pode chegar a 35 anos.
Nesse período, o proprietário pode precisar mudar de casa por vários motivos. Por exemplo, necessidade de mais espaço, mudança de cidade ou trabalho, questões financeiras etc.
Quando essa necessidade existe, o repasse de imóveis surge como uma das alternativas. Assim, é feita a transferência de propriedade para outra pessoa, mantendo o financiamento ativo.
Ainda é possível que o comprador quite o imóvel no banco. Nesse caso, a negociação imobiliária é direta e o repasse não se concretiza, porque a dívida deixa de existir.
O que significa apartamento para repasse?
O apartamento para repasse significa que o imóvel tem um financiamento ativo e que essa dívida será repassada para outra pessoa. Esse processo nunca é feito de modo informal, porque depende de aprovação do credor, isto é, do banco. Assim que houver o aval para o refinanciamento das parcelas que serão pagas, a negociação é finalizada.
Portanto, esse termo ainda se refere à compra e venda de imóveis. Porém, o procedimento é um pouco diferente. Além disso, costuma envolver o financiamento de um imóvel usado.
É possível transferir um financiamento imobiliário para outra pessoa?
Sim, é possível transferir um financiamento imobiliário para outra pessoa utilizando o repasse de imóveis. Esse processo depende de aprovação do banco credor, que fará uma análise de crédito. Assim, serão considerados o histórico de relacionamento do cliente, sua renda e possíveis restrições no CPF. Caso seja aprovado, o comprador vai assinar um contrato novo, que contará com valores e descontos atualizados.
Para ter essa negociação imobiliária viabilizada, é preciso que o contrato de financiamento imobiliário a autorize. Caso contrário, o banco pode negar a operação.
Leia também: O que é um contrato de compra e venda de imóvel, e como fazer
Como funciona o repasse de um imóvel?
O repasse de um imóvel funciona como a transferência de financiamento de uma pessoa para outra. Esse processo depende de anuência de comprador e vendedor, assim como do banco, que fará uma análise de crédito de ambas as partes para dar o aval da operação.
Ou seja, existem 3 partes envolvidas nesse tipo de transferência de propriedade:
- Banco: é o proprietário do imóvel por ser o credor do financiamento;
- Vendedor: tem a posse do bem e é titular da dívida que quer repassar;
- Comprador: é quem pretende assumir o financiamento, pagando ao vendedor o que já foi quitado por ele.
Antes mesmo de iniciar todo esse processo, vale a pena conferir no seu contrato de financiamento se é possível fazer o repasse imobiliário. Então, encontre um comprador e informe o banco credor de que fará essa transferência de propriedade.
Uma análise de crédito será feita para confirmar que o imóvel está em dia e o comprador tem condições de arcar com o financiamento. Além disso, as duas partes envolvidas na negociação imobiliária devem entrar em acordo sobre como o saldo será quitado.
Aqui, a dica é nunca fazer um contrato de gaveta. Essa operação traz muitos riscos e pode fazer você ter problemas futuros.
Leia também: O que é score de crédito e como aumentá-lo para alugar ou financiar um imóvel?
Quais são as vantagens do repasse imobiliário?
As vantagens do repasse imobiliário são para vendedores e compradores.
Vendedores
- Desvinculação do financiamento imobiliário, o que extingue a dívida para o vendedor.
- Recebimento do valor já pago pelo imóvel.
- Facilidade no repasse de imóveis, já que o processo é mais voltado para o comprador.
Compradores
- Aquisição de um imóvel com condições atrativas. Isso porque é possível negociar uma condição melhor com o vendedor, já que ele precisa vender.
- Processo de análise de crédito mais rápido, porque algumas etapas são extintas.
- Possibilidade de já se mudar para o imóvel, assim que finalizar a documentação.
Como repassar financiamento de imóvel?
Para repassar financiamento de imóvel, é necessário passar por algumas etapas, a fim de que o banco autorize o procedimento. Assim, o comprador deverá passar por análise de crédito, que inclui a identificação de uma possível negativação do CPF, avaliação de remuneração e histórico de crédito. Somente depois disso será feita a assinatura de um novo contrato.
Veja a seguir todas as etapas dessa negociação imobiliária.
Verificação do contrato do financiamento
A primeira etapa é verificar o que está descrito nas cláusulas contratuais. É preciso que a possibilidade de repasse de imóveis esteja prevista. Caso contrário, o banco negará a operação. De toda forma, normalmente, essa oportunidade costuma existir.
Busca pelo comprador e acordo entre as partes
Então, anuncie o imóvel e comece buscando possíveis compradores. O ideal é fazer uma divulgação clara, em que todas as condições estejam descritas. Assim, você atrai pessoas realmente interessadas.
Ao encontrá-la, começa-se a análise bancária, que vamos explicar adiante. Ao mesmo tempo, o vendedor deve concordar com o comprador sobre o pagamento das parcelas já pagas ao banco.
A legislação não determina o que deve ser feito. Por isso, a quitação pode ser realizada à vista, com a entrega de outro bem etc. O importante é que todos os termos fiquem bem claros para evitar problemas futuros.
Análises de crédito e do imóvel
O vendedor e o comprador devem entregar todos os documentos exigidos para as análises de crédito e do imóvel. Em relação a quem está comprando, o banco busca saber se ele tem capacidade de honrar com os compromissos do financiamento. Por isso, costumam ser exigidos:
- Documento de identificação pessoal;
- Comprovante de renda dos 3 meses anteriores;
- Comprovante de endereço atual, de até 3 meses anteriores;
- Certidão de nascimento ou casamento, a depender do caso.
Nesse caso, a avaliação é feita de forma parecida com a do primeiro comprador. Assim, é importante que a parcela nunca ultrapasse 30% da renda, que se comprove capacidade financeira e mais.
Ainda é preciso fazer uma espécie de vistoria do imóvel. É indicado que esse procedimento seja feito pelas partes envolvidas com um perito designado pelo banco. Dessa forma, fraudes são evitadas e o preço do bem é apurado da forma correta.
Com tudo pronto, é preciso fazer uma declaração do imóvel financiado para o banco. Com isso, os valores e taxas incidentes são aplicados no novo financiamento.
Leia também: Como funciona a vistoria de um imóvel para financiamento?
Finalização dos documentos
Por fim, é feita a assinatura do novo contrato. Tanto comprador quanto vendedor devem estar presentes no cartório. No entanto, o proprietário legal continua sendo o banco até a quitação da dívida.
Esse é o processo de averbação de transferência do imóvel. Depois da assinatura em cartório, o vendedor entrega seu contrato à instituição financeira para retirar sua obrigação.
Ainda se deve recolher as tributações e taxas devidas para lavrar um novo registro. Entre esses valores estão a de avaliação do imóvel, exigida por alguns bancos, e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Quais cuidados são necessários ao fazer um repasse imobiliário?
Os cuidados necessários ao fazer um repasse imobiliário são:
Analise a situação do imóvel
O primeiro passo é ver se existe algo sobre o imóvel que você precisa saber. Por exemplo, se ele está hipotecado, como garantia de um empréstimo etc. Sempre verifique se existe alguma cláusula oculta e lembre-se de que será necessário arcar com gastos de cartório e impostos.
Atente-se ao contrato de repasse
Faça o processo de maneira formalizada. Nunca ceda ao contrato de gaveta, porque o repasse imobiliário deve seguir a legislação vigente. Portanto, deixe tudo muito claro para o banco.
Avalie as formas de vender um imóvel financiado
Na compra e venda de imóvel financiado, é possível fazer o repasse ou a quitação da dívida. Essa última alternativa é menos burocrática e é feita à revelia do banco. Por isso, vale a pena conferir se ela pode ser aplicada.
Tenha atenção ao preço do imóvel
No repasse de imóveis, o vendedor tem o direito de determinar o preço, conforme o cenário do momento. Ou seja, ele define quanto o comprador terá que pagar dos valores já quitados à instituição financeira.
Nesse processo, é importante verificar o valor de mercado, de preferência com um especialista, como um corretor de imóveis. Ainda é importante fazer a análise do imóvel com o perito indicado pelo banco para evitar uma supervalorização, que impactará o novo financiamento.
Verifique se o repasse é mais atrativo em outro banco
Ao fazer essa transferência de propriedade, você pode buscar uma oferta melhor em outro banco. Nesse caso, você usa o interveniente quitante, que vai dar baixa na alienação fiduciária e uma nova alienação com a outra instituição financeira.
Qual a diferença entre o repasse e outros tipos de negociação imobiliária?
A diferença entre o repasse e outros tipos de negociação imobiliária é o saldo já pago pelo banco. Em um financiamento normal, o comprador paga a entrada. Também é costume fazer o pagamento de um sinal ao vendedor na assinatura do contrato de compra e venda, a fim de comprovar o interesse. No entanto, é feito um contrato totalmente novo.
No repasse imobiliário, comprador e vendedor precisam entrar em acordo sobre a quantia já paga. Ainda assim, o restante das etapas é praticamente igual. Porém, há uma burocracia menor em relação ao vendedor.
Como negociar o valor e as condições do repasse imobiliário?
Para negociar o valor e as condições do repasse imobiliário, as partes devem entrar em acordo. O saldo devedor no banco é pago de qualquer maneira, mas o que já foi quitado ao banco deve ser livremente discutido entre as partes.
Assim, tanto a quantia a ser paga quanto a forma de pagamento são acordadas e formalizadas em um contrato de compra de venda. Portanto, o foco é o consenso.
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