É bem possível que você já tenha ouvido falar de alguém que se tornou proprietário de um imóvel após anos de ocupação. Esse é um direito previsto na legislação brasileira que se baseia no princípio de que toda propriedade deve atender a uma função social. Por isso, entender o que é usucapião pode ajudar quem está nessa situação e deseja formalizar a posse de um imóvel que tenha sido ocupado de maneira contínua e pacífica.
Afinal, a ferramenta oferece um caminho legal para adquirir a propriedade de um imóvel, desde que o ocupante atenda a requisitos específicos, como residir ou utilizar o local por um período estabelecido sem ser contestado pelo proprietário, por exemplo.
Assim, o principal objetivo da usucapião é legalizar situações em que a ocupação do imóvel não coincide com a titularidade oficial, corrigindo essa diferença por meio da regularização. Entretanto, existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com suas particularidades e regras específicas.
Quer saber mais sobre o assunto? Então, continue a leitura deste artigo para entender o processo de usucapião.
Navegue pelo conteúdo
- O que é usucapião e como funciona?
- Quais são os requisitos para usucapião?
- Animus domini
- Inexistência de oposição à posse
- Posse ininterrupta por um período de tempo
- Quais são os tipos de usucapião?
- Usucapião ordinária
- Usucapião extraordinária
- Usucapião especial rural
- Usucapião coletiva
- Usucapião especial familiar
- Usucapião especial urbano
- Usucapião especial indígena
- Como entrar com o pedido judicial de usucapião?
- O que impede a usucapião?
- Seu próximo imóvel está no QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: O que impede o registro de um imóvel? Conheça os principais obstáculos e veja como resolvê-los
O que é usucapião e como funciona?
Em primeiro lugar, usucapião é um processo que permite que uma pessoa que ocupa um imóvel se torne a real proprietária do bem após um período de posse prolongada.
Casas, apartamentos, terrenos e até latifúndios abandonados podem ser alvo de usucapião, mesmo que estejam devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, o recurso é uma solução legal para regularizar a posse de um imóvel de uso prolongado e ininterrupto por outra pessoa.
No entanto, existem três tipos de propriedades que não podem ser adquiridas dessa forma: bens públicos, imóveis em disputa judicial e propriedades que apresentam divergência de área em relação aos imóveis vizinhos.
Além disso, é importante saber que para ter direito a usucapião, é necessário mais do que apenas ocupar um imóvel. A ocupação deve ser feita por um período prolongado e o proprietário original não pode ter reivindicado a posse durante esse tempo.
Também é obrigatório seguir uma série de requisitos legais, como morar de forma pacífica no local, para garantir a posse definitiva da propriedade.
Quais são os requisitos para usucapião?
Para adquirir uma propriedade por usucapião, é necessário atender a uma série de requisitos legais estabelecidos pela legislação. Esses critérios garantem que o uso da propriedade seja feito de forma legítima, sem interferências por parte do proprietário original.
Confira a seguir os principais requisitos que precisam ser cumpridos para que o processo de usucapião seja validado.
Animus domini
Um dos requisitos fundamentais para usucapião é o animus domini, que significa a intenção clara de agir como proprietário do imóvel. Em outras palavras, o ocupante deve demonstrar que possui o imóvel como se fosse o dono.
Ou seja, o ocupante deve ter ações típicas de um proprietário, como cuidar da manutenção, pagar contas e até mesmo fazer melhorias na propriedade. Essa intenção de posse precisa ser evidente e constante durante todo o período de ocupação.
Inexistência de oposição à posse
Outro requisito importante é a inexistência de oposição à posse. Isso significa que, durante o período em que a pessoa ocupa o imóvel, o proprietário original não deve ter contestado legalmente essa posse.
A ocupação deve ser pacífica e sem interrupções por parte de terceiros, o que reforça o direito do ocupante de reivindicar a propriedade após o período necessário. A ausência de qualquer disputa ou contestação judicial é essencial para validar o processo de usucapião.
Posse ininterrupta por um período de tempo
Atualmente, a posse ininterrupta por um determinado período é um dos requisitos mais conhecidos da usucapião. Dependendo do tipo de usucapião solicitado, esse tempo pode variar.
No caso da usucapião ordinária, por exemplo, o tempo de posse exigido é de 10 anos, enquanto na usucapião extraordinária pode chegar a 15 anos. Ou seja, o ocupante deve estar no imóvel durante todo esse período, sem abandonar o local ou deixar de demonstrar o animus domini. Esse tempo contínuo é um dos principais elementos para validar o pedido de usucapião.
Quais são os tipos de usucapião?
Existem diferentes tipos de usucapião, e é importante conhecer cada um deles para saber se você pode ou não entrar com uma ação para ser reconhecido como dono legítimo do local que ocupa, confira a seguir quais são:
Usucapião ordinária
De acordo com o Artigo 1.242 do Código Civil, para que ocorra a usucapião ordinária, a ocupação da propriedade precisa ter ocorrido de boa-fé e é preciso haver o justo título, ou seja, o contrato de compra e venda do imóvel.
Além disso, é necessário que o local tenha sido ocupado de maneira ininterrupta por 10 anos. No entanto, caso a propriedade em questão sirva de residência do autor da ação, esse tempo cai para cinco anos.
Usucapião extraordinária
Nesse caso, não é necessário comprovar boa-fé nem apresentar nenhum documento relacionado à compra ou venda da propriedade. O prazo para o pedido do processo de usucapião nessa situação é de 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos, caso o ocupante do imóvel tenha dado alguma função social para o local.
Usucapião especial rural
A usucapião rural pode ser aplicada a propriedades que tenham até 50 hectares. Além disso, o ocupante precisa ter permanecido no local por, no mínimo, cinco anos. Também é necessário que o morador tenha dado uma função social para o imóvel ou terreno.
Usucapião coletiva
A usucapião coletiva é destinada a famílias de baixa renda que ocupem um imóvel de até 250 metros quadrados por, pelo menos, cinco anos. Como esses locais costumam ser ocupados por várias famílias ao mesmo tempo, não é possível denominar um único dono. Por isso, o imóvel será dividido igualmente entre todos os ocupantes.
Usucapião especial familiar
Esse tipo de usucapião é destinado para as pessoas que foram abandonadas pelos cônjuges. Para poder entrar com a ação para ser reconhecido como proprietário do imóvel ocupado pelo casal, o autor do pedido precisa ter residido no local por dois ou mais anos.
Usucapião especial urbano
Usucapião urbano só pode ser aplicado a imóveis residenciais de até 250 metros quadrados. Nesse caso, o autor da ação de requisição de posse precisa ter ocupado o local por um período mínimo de cinco anos.
Usucapião especial indígena
A usucapião especial indígena é muito semelhante à rural. Ela está prevista no Artigo 33 do Estatuto do Índio e prevê que indígenas podem ocupar uma área de até 50 hectares, desde que tenham permanecido no local por pelo menos 10 anos.
Como entrar com o pedido judicial de usucapião?
Primeiramente, para iniciar o processo de usucapião, é fundamental que o interessado tenha a posse do imóvel de maneira pacífica, sem oposição, e que essa posse seja duradoura.
Como explicado anteriormente, os prazos para a usucapião variam conforme a modalidade: 5 anos para usucapião especial urbana, 10 anos para usucapião ordinária e 15 anos para a usucapião extraordinária.
O próximo passo é reunir toda a documentação necessária, que inclui comprovantes de posse, plantas do imóvel, documentos pessoais e eventuais testemunhas que possam atestar a posse.
Em seguida, é recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá orientar sobre o tipo de usucapião que melhor se adequa à situação e preparar a petição inicial a ser protocolada na Vara de Registros Públicos ou na Vara Cível, dependendo da jurisdição.
Depois da protocolização do pedido, o juiz analisará a documentação e determinará a citação dos confrontantes e do Ministério Público. Se não houver contestação, o juiz poderá deferir o pedido de usucapião, transformando a posse em propriedade definitiva.
No entanto, se houver oposição, será necessário acompanhar o processo judicial, que pode incluir audiências e produção de provas.
O que impede a usucapião?
Um dos principais obstáculos à usucapião é a posse contestada. E é justamente por isso que é importante que a posse seja pacífica e ininterrupta, ou seja, sem disputas ou constatações sobre quem é o proprietário do bem.
Além disso, a falta de requisitos legais pode impedir o reconhecimento da usucapião. Afinal, cada modalidade possui suas especificidades, como prazos de posse e condições. Por exemplo, na usucapião especial urbana, o prazo é de 5 anos e o imóvel deve ser utilizado para moradia. O não cumprimento desses critérios pode resultar na negativa do pedido.
Outro fator relevante é a posse de má-fé. Nesse sentido, se o possuidor tiver conhecimento de que a posse é contestada ou se ele invadir o imóvel, isso caracteriza má-fé, inviabilizando a aquisição da propriedade por usucapião.
A existência de um processo judicial relacionado à propriedade, como uma ação de reintegração de posse, também pode suspender o pedido de usucapião, visto que a posse torna-se objeto de discussão no âmbito judicial.
Por fim, se a pessoa não mantiver a posse de forma ininterrupta ou se a posse for muito recente, isso pode dificultar o reconhecimento legal. Ou seja, é fundamental realizar uma análise cuidadosa da situação do imóvel e da posse antes de ingressar com um pedido de usucapião, garantindo que todos os requisitos legais sejam atendidos.
Seu próximo imóvel está no QuintoAndar
Entender o que é usucapião e como funciona é fundamental para quem deseja investir no mercado imobiliário ou para quem ocupa um imóvel há muitos anos e quer regularizar sua situação. Afinal, esse é um direito legal que permite a aquisição de propriedade por meio da posse prolongada, desde que cumpridos os requisitos estabelecidos pela lei.
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Conclusão
Além de contribuir para o direito à propriedade, a usucapião também colabora para a regularização fundiária. Vale ressaltar que, imóveis regularizados por usucapião podem ser vendidos, financiados e até utilizados como garantia em transações comerciais, aumentando o seu valor de mercado e a segurança jurídica para futuros compradores.
Ou seja, regularizar essas propriedades valoriza o imóvel em si e também ajuda a revitalizar bairros e cidades inteiros, impulsionando o desenvolvimento urbano.
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