Quem investe em imóveis provavelmente já se deparou com o termo bolha imobiliária em algum momento, geralmente associada a um movimento de valorização das propriedades.
Mas você sabe o que é uma bolha imobiliária e como ela é formada? Quais os riscos reais de termos uma bolha imobiliária no Brasil?
Neste artigo, explicamos o conceito de bolha imobiliária e como o investidor pode se posicionar para evitar uma perda abrupta de patrimônio em caso de uma crise.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é uma bolha imobiliária?
- O que pode causar uma bolha imobiliária?
- Alta oferta de crédito e juros baixos
- Gatilhos de valorização que não se sustentam
- Quais são as etapas de uma bolha imobiliária?
- Quais as consequências de uma bolha imobiliária?
- O que foi a bolha imobiliária dos Estados Unidos em 2008?
- Bolha imobiliária da China: o que está acontecendo?
- Como evitar entrar em uma bolha imobiliária?
- Corremos risco de uma bolha imobiliária no Brasil?
- Vasculhar o mercado é fundamental para quem investe em imóveis
O que é uma bolha imobiliária?
No linguajar financeiro, “bolha” é um conceito relacionado a qualquer ativo que apresente uma valorização insustentável de preço, assim como uma bolha que, apesar de frágil, se expande facilmente.
Depois, quando o mercado percebe a supervalorização, esse ativo perde valor rapidamente: é quando se diz que a “bolha estourou”.
A bolha imobiliária, portanto, trata-se de um fenômeno em que os preços dos imóveis em determinada região ou contexto se valorizam de maneira insustentável e depois se desvalorizam de maneira abrupta.
O que pode causar uma bolha imobiliária?
O principal elemento de formação de uma bolha imobiliária é a valorização dos imóveis sem que exista um fundamento por trás, como o aumento proporcional da demanda, o crescimento econômico ou até mesmo a inflação.
Em geral, essa valorização é provocada por algum fator que estimula a compra temporariamente e de maneira artificial, mas que não se sustenta no longo prazo. Confira abaixo alguns exemplos.
Alta oferta de crédito e juros baixos
Quando as condições para comprar um imóvel se tornam mais favoráveis, com juros excessivamente baixos ou a concessão de crédito mais frouxa, é natural um aumento da demanda pela compra.
Se essas condições, contudo, não forem sustentáveis, pode haver uma forte redução da demanda em caso de juros mais altos e até mesmo uma “quebradeira” em sequência se os tomadores ficarem inadimplentes.
O mesmo vale para estímulos governamentais excessivos: eles aumentam a demanda, mas, se retirados de maneira abrupta, os preços voltariam aos níveis de demanda natural, o que poderia trazer uma queda de preços.
Leia mais: Como avaliar um imóvel?
Gatilhos de valorização que não se sustentam
Outro fator que pode iniciar uma bolha imobiliária são elementos que geralmente aumentam a demanda de imóveis, mas que não se mantêm.
Imagine, por exemplo, que uma grande empresa se mude para uma cidade pequena. Pela oferta de empregos, ela vai aumentar a demanda por imóveis nessa cidade, elevando o preço. Mas, de repente, ela resolve ir embora. Assim, a demanda cai e os preços se ajustam ao normal.
Quais são as etapas de uma bolha imobiliária?
Identificar as etapas de uma bolha imobiliária é fundamental para perceber o fenômeno e evitar perdas. Abaixo, resumimos o ciclo da bolha, do aumento de preços até sua redução abrupta:
- Aumento dos preços: valores dos imóveis sobem de maneira acelerada e infundada;
- Especulação: estimulados pelo aumento do preço dos imóveis, investidores comprar propriedades, elevando a demanda e acelerando a alta de preços;
- Superoferta: de olho na valorização da região, construtores e incorporadores tentam suprir demanda elevada e aumentam a oferta de imóveis, em escala não compatível;
- Estagnação: mercado começa a dar sinais de que demanda não é sustentável e oferta é excessiva – preços começam a cair e estagnar;
- Estouro da bolha: percebendo a estagnação, proprietários começam a se desfazer de seus imóveis para evitar o prejuízo e geram um ciclo de desvalorização rápida.
Quais as consequências de uma bolha imobiliária?
Os efeitos de uma bolha imobiliária podem ser devastadores dependendo do tamanho da bolha e de sua integração na economia como um todo.
Uma bolha regional, por exemplo, tende a impactar principalmente o comprador do imóvel, que investiu um valor alto e vê a propriedade se desvalorizar.
Contudo, quando a bolha é grande e está fortemente integrada com o mercado financeiro, com empréstimos vinculados às construtoras ou compradores, a crise pode se espalhar pela economia de todo um país ou até mesmo do mundo. É o que aconteceu nos Estados Unidos, em 2008.
O que foi a bolha imobiliária dos Estados Unidos em 2008?
Em 2008, os Estados Unidos vivenciaram uma bolha imobiliária de grandes proporções, conhecida como crise do subprime.
De maneira bem resumida, bancos financiaram a aquisição de imóveis por compradores de alto risco, a quem geralmente não seria concedido crédito.
Os preços subiram e, posteriormente, os compradores não puderam arcar com as dívidas. Além da queda dos preços, a inadimplência respingou em todo o sistema financeiro norte-americano e mundial.
Bolha imobiliária da China: o que está acontecendo?
A bolha imobiliária mais recente que chegou a ter impactos globais vem ocorrendo na China.
De maneira geral, o problema por lá é a sobreoferta, gerada pelos estímulos do governo ao setor de construção civil.
Criou-se um excesso de oferta de imóveis e as construtoras, com dívidas no mercado, não conseguem vender seus imóveis. Resultado: propriedades desvalorizadas e calotes aos bancos.
Como evitar entrar em uma bolha imobiliária?
É fundamental para o investidor buscar identificar sinais que possam caracterizar uma bolha imobiliária antes de adquirir um imóvel.
É preciso estar atento a valorizações muito bruscas em determinada região ou contexto, bem como a aumentos desproporcionais da oferta de imóveis. O que está provocando toda essa movimentação? É algo perene e concreto? Ou uma moda, suposição ou fator que pode desaparecer em algum momento?
No cenário mais macro, é importante observar os estímulos econômicos. Os juros estão muito baixos e podem subir de repente? Como está o estímulo governamental ao setor como um todo?
Além disso, embora o intuito do investidor seja ver os imóveis se valorizarem, é fundamental observar quando o aumento é muito irreal, em um curto período de tempo, se comparado com a inflação, por exemplo.
Por fim, vale sempre relembrar: por mais que os imóveis sejam um investimento sólido que gera retorno no longo prazo, nunca é bom estar excessivamente posicionado em uma única classe de ativos ao investir.
Leia mais: Como investir em imóveis?
Corremos risco de uma bolha imobiliária no Brasil?
Embora sempre existam possibilidades de bolhas regionais ou em locais específicos, o cenário brasileiro não parece apontar para a formação de uma bolha imobiliária.
Apesar dos estímulos relacionados ao Minha Casa Minha Vida, há uma restrição a imóveis de baixa renda e um sistema de uso de recursos para mitigar eventuais calotes.
O país, ao contrário da China, ainda possui déficit habitacional de mais de 6 milhões de moradias, ou seja, dificilmente terá uma queda de preços por excesso de oferta no curto e médio prazo.
Uma pesquisa do banco suíço UBS, por exemplo, que considerou 25 cidades globais, colocou São Paulo (frequentemente citada como possível município com bolha, em função dos preços altos dos imóveis) na última posição em termos de risco de bolha imobiliária.
Segundo o relatório de Compra e Venda QuintoAndar, o preço de m² na capital paulista subiu cerca de 12% nos últimos três anos, compatível com o IGP-M do período (10%).
Vasculhar o mercado é fundamental para quem investe em imóveis
Quem investe em imóveis precisa estar sempre atento às tendências e pesquisas com afinco sobre o mercado.
No QuintoAndar, tanto comprador como vendedor têm acesso à maior rede de anúncios do país, com mais de 170 mil ofertas e ativas 14 mil novas todos os meses.
Com todos esses anúncios, todos eles com informações completas sobre característica, localização e preço, é possível ficar bem informado sobre eventuais distorções de mercado e conhecer o valor justo para cada cidade e região.
Além disso, a plataforma de moradia frequentemente libera estudos e conteúdos com informações sobre a dinâmica de compra, venda e aluguel, o que ajuda seus clientes a tomarem as melhores decisões.
Carregando comentários...