Uma dúvida dos tempos modernos para quem investe em imóveis para alugar é sobre qual a melhor modalidade para explorar a propriedade: o long stay, ou aluguel tradicional, ou o short stay, o aluguel por temporada ou períodos curtos.
Cada uma dessas modalidades oferece benefícios e desvantagens que, de acordo com o perfil e os objetivos de cada investidor, podem fazê-lo optar por uma ou outra.
A boa notícia para quem está em dúvida é a de que imóveis em determinadas condições são facilmente adaptáveis de uma modalidade para a outra, dependendo da avaliação do proprietário.
Neste artigo, trazemos mais detalhes sobre essas modalidades e dicas sobre como tornar seu imóvel adaptável para cada uma delas.
Navegue pelo conteúdo:
- Como funciona cada modalidade de aluguel?
- Como funciona o aluguel por temporada ou o short stay
- Como funciona o aluguel tradicional ou o long stay
- Vantagens e desvantagens do aluguel por temporada
- Faturamento e rentabilidade
- Trabalho
- Previsibilidade e risco
- Vacância
- Integridade
- Segurança
- Imóvel de aluguel por temporada pode ter vantagens ao migrar para o aluguel tradicional
- Segurança e estabilidade do aluguel tradicional, com agilidade e praticidade do aluguel por temporada
Como funciona cada modalidade de aluguel?
Se antes a única maneira de alugar seu imóvel era recorrendo a uma imobiliária “do bairro” em um processo extremamente lento, burocrático e que dava pouca liquidez à propriedade, com o advento da internet o mercado imobiliário passou por uma verdadeira revolução.
Surgiram as plataformas de moradia, como o QuintoAndar, que permitem que você anuncie seu imóvel para milhões de pessoas e feche contratos de maneira totalmente online, com agilidade e segurança.
Nesta modalidade, não há um contrato fixo de aluguel, mas sim a contratação do imóvel por períodos curtos, para férias ou viagens pontuais, de até 3 meses.
Mas a “pergunta do milhão” é: qual modalidade é mais rentável e segura?
Como funciona o aluguel por temporada ou o short stay
Na modalidade de aluguel por temporada, o inquilino (no caso, o hóspede) paga um valor diário pelo uso do imóvel e o dono fica responsável por todas as outras despesas.
Geralmente, não há o estabelecimento de um vínculo legal entre as partes nem uma intermediação ativa (a plataforma normalmente só atua no anúncio e fechamento do negócio).
Se o imóvel ficar alugado diretamente, sem períodos de vacância, o faturamento bruto nessa modalidade costuma ser maior. Contudo, não há garantias de que isso vá acontecer.
Além disso, buscar esse faturamento maior exige que o investidor, chamado também de “anfitrião” nesse caso, literalmente trabalhe no sentido de manter tudo em ordem, mobiliar e equipar o impovel e ainda atender a eventuais demandas dos inquilinos.
O modelo também é mais restritivo quanto aos imóveis que podem ter êxito: geralmente, precisa atender à demanda de viajantes ou moradores de tempo curto, ou seja, é imprescindível que esteja bem localizado e em regiões com alto volume turístico ou corporativo.
Como funciona o aluguel tradicional ou o long stay
O aluguel imobiliário tradicional, por meio do qual proprietário e inquilino firmam um contrato, geralmente de longo prazo, traz uma série de vantagens para o investidor, destacando-se a previsibilidade do recebimento mensal e o repasse de despesas ordinárias, como condomínio, IPTU e contas básicas, como água, energia elétrica e gás.
Este tipo de acordo normalmente conta com a intermediação de uma imobiliária, como o QuintoAndar, o que traz maior segurança para o negócio, tanto em termos jurídicos como de capacidade de pagamento.
Vantagens e desvantagens do aluguel por temporada
Faturamento e rentabilidade
Por se tratar de uma troca com maior risco, de curto prazo e que envolve custos e esforço por parte do “anfitrião”, naturalmente o valor bruto arrecadado com o aluguel por temporada tende a ser proporcionalmente maior que o de um aluguel tradicional.
Contudo, isso não é sinônimo de que esse imóvel seja mais rentável ou lucrativo. Em primeiro lugar, nada garante que o imóvel vai ser ocupado ao longo dos 30 dias ou ao menos por um período que torne o faturamento maior do que o de um aluguel mensal.
Embora muitos proprietários de temporada flexibilizem preços quando datas próximas estão abertas, para minimizar a vacância, a estratégia acaba ficando dependente de um imóvel estar em um local altamente atrativo em termos turísticos ou comerciais.
Além disso, é importante lembrar que faturamento é diferente de rentabilidade. O valor recebido pelo aluguel por temporada precisa custear despesas extras em relação ao aluguel tradicional, como condomínio, IPTU, contas básicas e até mesmo manutenção e limpeza.
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Trabalho
O esforço empregado para rentabilizar o aluguel em cada modalidade é um fator relevante. Enquanto o proprietário fica dispensado de praticamente qualquer obrigação associada ao imóvel no período do aluguel fixo (salvo reformas estruturais, por exemplo), quem opta por viver de aluguel por temporada precisa zelar pelo cuidado do imóvel.
Isso inclui fazer limpeza e manutenção periódicas, manter em ordem, oferecer boa estrutura em termos de mobília e aparatos, além de receber bem e ficar à disposição para eventuais necessidades do inquilino.
Logo, esse trabalho empreendido precisa ser levado em consideração, já que sua remuneração precisaria estar também embutida no preço das diárias.
Previsibilidade e risco
Quem aluga seu imóvel de maneira fixa possui uma maior estabilidade em relação ao fluxo de pagamentos, determinados por contrato.
A inadimplência, claro, é um problema, mas que pode ser minimizado com análises de risco e crédito inteligentes, como a do QuintoAndar, além da garantia de pagamento do aluguel, oferecido pela plataforma aos proprietários que optam pelo modelo de administração completa.
No mercado financeiro, inclusive, a noção de risco está mais associada à variação da rentabilidade do que à probabilidade de perda em si. Ativos que geram pagamentos menos estáveis, portanto, costumam precisar render muito mais para compensar diante de ativos mais estáveis.
Vacância
Os períodos de vacância (sempre indesejados, pois há perdas com custo de oportunidade e despesas em geral) são, obviamente, restritos a quando não há contrato vigente no aluguel tradicional.
Dependendo do quão grande for esse período, isso pode comprometer toda a rentabilidade do investimento.
A boa notícia é de que, com o suporte do QuintoAndar, que fecha cerca de um contrato de aluguel a cada quatro minutos, esse período tem se tornado cada vez mais curto, especialmente para os Proprietários Multi, que possuem 5 ou mais imóveis administrados pelo QuintoAndar, que são acompanhados por especialistas da casa.
No aluguel por temporada, a vacância pode surgir a qualquer momento, em pequenos períodos, mas pode ser freada com ajustes pontuais de preços. Tudo, claro, dependendo da demanda de curto prazo para o imóvel e a região.
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Integridade
Prezar pelo estado de conservação de um imóvel é fundamental para qualquer investidor, afinal, é seu patrimônio que está em jogo.
Nesse caso, as duas alternativas podem ser melhores ou piores no que diz respeito à integridade física da propriedade.
No aluguel fixo, o dono não consegue monitorar o que está acontecendo e pode ter surpresas ruins ao fim do período de aluguel. Contudo, ele geralmente está protegido pelo contrato e pelas vistorias na entrega e na devolução das chaves.
Além disso, quem conta com a administração do QuintoAndar ainda conta com uma garantia de R$ 50 mil contra avarias deixadas pelo inquilino.
No caso do aluguel por temporada, o proprietário consegue fazer a limpeza e manutenção com maior regularidade, o que ajuda na preservação.
Em relação aos viajantes, há uma faca de dois gumes: embora tradicionalmente não passem muito tempo no imóvel, podem ser um pouco mais desleixados do que quem vive no longo prazo.
Segurança
Um contrato tradicional de aluguel, além de trazer maior segurança jurídica, normalmente envolve uma imobiliária. No caso do QuintoAndar, isso traz junto toda uma diligência e análise baseada em milhares de contratos e na expertise dos especialistas da empresa.
Nos aluguéis por temporada, a relação entre as partes é mais informal e a principal fonte de informação sobre o outro são as recomendações deixadas por inquilinos e proprietários anteriores.
Imóvel de aluguel por temporada pode ter vantagens ao migrar para o aluguel tradicional
Um fenômeno interessante a ser observado pelo investidor que aluga por temporada é o de que os imóveis que sobrevivem nesse tipo de modelo são justamente os que têm maior demanda e oferecem maior liquidez (e consequentemente, rentabilidade) no long stay.
Isso porque, para sobreviver no modelo de curto prazo, esses imóveis reúnem características desejadas no longo prazo, principalmente para quem tem pressa de arrumar uma moradia. Entre elas, destacam-se:
- Mobília e eletrodomésticos: um imóvel pronto para morar, que não vá exigir a compra de móveis e eletrodomésticos, é mais atrativo tanto do ponto de vista econômico como da flexibilidade do morador. Além disso, um imóvel mobiliado agrega mais valor e demanda mais investimento, ou seja, o valor cobrado do aluguel deve ser mais alto.
- Localização estratégica: para ter sucesso, um imóvel short stay precisa estar em uma região estratégica, geralmente próxima a atrativos turísticos, zonas corporativas ou locais com boa oferta de transporte público. No long stay, essas características significam, quase que automaticamente, a possibilidade de cobrar um aluguel mais alto.
Segurança e estabilidade do aluguel tradicional, com agilidade e praticidade do aluguel por temporada
De maneira geral, mesmo com o aluguel por temporada trazendo mais flexibilidade para o proprietário, sua prática acaba incorrendo em uma série de riscos que podem comprometer não só a rentabilidade, mas também a integridade do imóvel.
Por outro lado, prender-se a imobiliárias tradicionais, com seus processos rígidos e burocráticos e sua baixa capilaridade, traz problemas como a vacância mais elevada.
Desse modo, para o investidor que busca combinar praticidade e agilidade com segurança e retorno consistente em seu investimento imobiliário, o ideal é contar com a expertise do QuintoAndar, a maior plataforma imobiliária do Brasil.
Além de uma elevada demanda por seus imóveis, no QuintoAndar o proprietário conta com um enorme suporte jurídico e tecnológico e, se possuir mais de 5 imóveis na plataforma, ainda tem o pagamento do aluguel garantido mesmo em caso de inadimplência.
Assim, é possível trazer praticidade para seu investimento, mas sem abrir mão de procedimentos fundamentais e obter uma fonte de renda que de fato seja passiva – e não que você trabalhe para obtê-la.
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