A ação de despejo é uma medida judicial disponível ao proprietário de um imóvel que deseja reaver a posse do bem. Geralmente, ela é acionada quando, por algum motivo, não é possível resolver a situação de forma particular com o inquilino.
Embora ninguém queira passar por esse tipo de problema, locadores e locatários devem entender quais são os tipos de ação de despejo e como cada uma delas funciona. Afinal, elas envolvem direitos, deveres e decisões que impactam diretamente a vida e o patrimônio de ambas as partes.
A seguir, você vai entender o que é uma ação de despejo, quais são os prazos e como o processo funciona do início ao fim tanto para quem precisa entrar com o pedido quanto para quem recebe a notificação.
Quer saber mais? Então, continue a leitura deste artigo e tire todas as suas dúvidas sobre o assunto.
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- O que é uma ação de despejo?
- Ação de despejo: como funciona?
- Quando é cabível ação de despejo?
- Ação de despejo por falta de pagamento
- Ação para uso próprio
- Ação por permanência
- Ação por reparos urgentes
- Por não renovação contratual
- Por morte do locatário
- Qual o prazo para entrar com ação de despejo?
- Quanto tempo demora uma ação de despejo? Qual o custo?
- Após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
- Como evitar a ação de despejo?
- Encontre um lar que caiba no seu orçamento no QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Como comprovar posse de imóvel: Guia completo para garantir a segurança jurídica da propriedade
O que é uma ação de despejo?
Também conhecida como ordem de despejo, a ação de despejo é um processo judicial que permite ao proprietário retomar a posse de um bem alugado.
Prevista na Lei no Inquilinato (Lei n° 8.245/91), esse processo judicial é viável quando o inquilino está em inadimplência, deixa de cumprir as regras do contrato ou até mesmo se recusa a desocupar o imóvel.
Depois que o caso passa pela análise de um juiz e a ordem de despejo é lavrada, o então morador é obrigado a deixar o imóvel dentro do prazo. A partir disso, o proprietário fica livre para usar a propriedade como quiser – inclusive, colocá-lo para locação novamente.
Ou seja, a ação de despejo funciona principalmente como um instrumento de proteção ao locador, uma vez que garante a possibilidade de reaver a casa ou apartamento de forma legal.
Entretanto, o inquilino que cumpre todas as obrigações também está resguardado. Afinal, a Lei do Inquilinato impede que o desejo aconteça sem uma justificativa válida.
Ação de despejo: como funciona?
Se não foi possível resolver o atrito na conversa, a recomendação é reunir documentos que comprovem o problema e buscar um advogado especialista em direito imobiliário para ajuizar a ação de despejo.
Afinal, o uso do imóvel como moradia torna o tema bastante delicado. Portanto, somente a justiça pode determinar o que deve ser feito nesse caso.
Com os documentos em mãos, o advogado responsável leva o caso ao Poder Judiciário e aguarda a análise do juiz.
Se a decisão for favorável ao proprietário, o inquilino é notificado e passa a ter até 30 dias para desocupar o imóvel. Durante esse período, o locatário ainda pode apresentar recurso e contestar a decisão.
Nos casos em que o pedido de despejo está relacionado à falta de pagamento do aluguel, o proprietário pode solicitar uma liminar – ou seja, uma decisão provisória que antecipe a ordem de saída antes mesmo do fim do processo.
Nessa situação, o prazo para desocupação cai para 15 dias, desde que o locador deposite em juízo o valor correspondente a três meses de aluguel como forma de caução.
Em resumo, é assim que a ação de despejo funciona:
Quando é cabível ação de despejo?
A ação é válida em diversas situações. O importante é que haja descumprimento do contrato por parte do inquilino. Veja a seguir os principais tipos de ação de despejo:
Ação de despejo por falta de pagamento
Atrasar o pagamento do aluguel e dos encargos previstos no contrato – como condomínio, IPTU, contas de luz, água e gás – já dá ao proprietário o direito legal de entrar com uma ação de despejo por inadimplência.
Mesmo assim, é comum que os locadores adotem uma postura mais flexível diante de pequenos atrasos, desde que não se tornem recorrentes.
Antes de recorrer à Justiça, o mais indicado é formalizar a cobrança da dívida e notificar o inquilino sobre a pendência. Essa notificação serve como um aviso prévio e pode incluir um prazo para a regularização dos valores em aberto.
Se o inquilino não quitar a dívida mesmo após a notificação, o proprietário pode entrar com a ação de despejo. Além da desocupação do imóvel, também é possível solicitar indenização pelos prejuízos financeiros causados pela inadimplência, desde que devidamente comprovados.
Ação para uso próprio
O locador também tem o direito de entrar com uma ação de despejo para uso próprio.
Ele também pode acionar a medida para que cônjuge, ascendentes (pais e avós) e descendentes (filhos e netos) façam uso residencial do local, desde que não tenham imóvel no nome deles.
Ação por permanência
Se o contrato de locação chegar ao fim e não houver possibilidade de extensão ou renovação, o dono do imóvel pode entrar com a ação de despejo nos casos em que o inquilino se recusa a sair do local.
Neste tipo de situação, o proprietário também tem o direito de exigir o pagamento pelo tempo extra que o inquilino permaneceu no imóvel.
Leia também: Quebra de contrato de aluguel: conheça os direitos de locadores e locatários
Ação por reparos urgentes
A ação de despejo é válida quando o imóvel precisa passar por reparos urgentes que não podem acontecer com o inquilino residindo no local. Isso ocorre, por exemplo, quando as obras envolvem riscos à segurança ou comprometem a estrutura da propriedade.
Além disso, o pedido pode ser feito se o locatário se recusar a permitir o acesso necessário para a execução das obras, mesmo após notificação formal.
Por não renovação contratual
Quando o contrato de locação chega ao fim e não há renovação entre as partes, o inquilino deve desocupar o imóvel dentro do prazo final estabelecido. Caso ele permaneça no local sem autorização do proprietário, é possível entrar com uma ação de despejo por término contratual.
Essa situação é comum em contratos por tempo determinado, especialmente quando o locador deseja retomar o imóvel para uso próprio ou realizar outro tipo de negociação.
Ainda que o inquilino tenha interesse em continuar, a renovação só acontece se houver concordância mútua. Se não houver, a permanência se torna irregular – e o processo de despejo é o meio legal para reaver a posse.
Por morte do locatário
O falecimento do locatário também pode justificar a ação de despejo, dependendo de quem continua ocupando o imóvel.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode ser transferido automaticamente para cônjuges, filhos ou dependentes legais do inquilino falecido. No entanto, se outras pessoas – que não têm vínculo jurídico direto com o contrato -permanecerem no imóvel, o locador tem o direito de pedir a desocupação.
Nesses casos, a ação de despejo por morte do inquilino garante que o imóvel seja retomado de forma legal e evita o uso indevido por pessoas que não fazem parte do acordo original.
Qual o prazo para entrar com ação de despejo?
Não existe um prazo mínimo ou máximo previsto em lei para entrar com uma ação de despejo.
O proprietário pode dar início ao processo a qualquer momento, desde que exista uma justificativa legal, como falta de pagamento, fim do contrato, necessidade de uso próprio ou outras situações previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
De acordo com o artigo 9° Lei do Inquilinato, a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e outros encargos. Além disso, segundo o art. 59 da mesma lei:
- § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
- IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Ou seja, é possível solicitar o despejo a partir do primeiro dia de inadimplência.
Se o proprietário optar por solicitar uma liminar de desocupação, o prazo para que o inquilino deixe o imóvel pode ser de até 15 dias, contado a partir da notificação judicial.
Já nas ações de despejo motivadas por término de contrato, o pedido pode ser feito assim que o prazo contratual se encerra e o inquilino permanece no imóvel sem renovação ou autorização.
Também é possível entrar com ação de despejo por necessidade de uso próprio ou em caso de reparos urgentes que não possam acontecer com o imóvel ocupado. Nesses casos, o juiz costuma conceder ao inquilino um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel.
Quanto tempo demora uma ação de despejo? Qual o custo?
A ordem de despejo é um processo lento. Ou seja, pode levar até alguns meses para obter uma decisão. Se o morador apresentar defesa, o prazo se arrasta ainda mais.
Esse tempo depende da Comarca e do Tribunal. Em São Paulo, por exemplo, um processo em primeira instância leva de 6 a 12 meses. Já na segunda instância, entre 8 a 15 meses.
Muitos proprietários de imóveis entram com uma liminar justamente para resolver o processo mais rapidamente, uma vez que leva apenas alguns dias para ser analisada por um juiz.
Porém, ela sai cara: é necessário fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel, como já explicamos. Contudo, se o proprietário vencer a ação, é possível reaver o dinheiro.
Existem também os custos com o serviço judiciário (as custas judiciais), que variam de acordo com o caso.
O pagamento é feito antecipadamente e o reembolso ocorre após o término do processo pela parte que perder. Se comprovado que não há condições financeiras para tal, o pagamento é exonerado.
Leia também: Tudo o que você precisa saber sobre a vistoria de saída do QuintoAndar
Após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
Quando o contrato de locação é firmado, o inquilino tem a posse do imóvel. Então, para o proprietário ter a “reintegração da posse”, precisa efetivar um processo de despejo.
Essa é uma possibilidade em caso de inadimplência por parte do inquilino. No entanto, o tempo é variável e pode acontecer na primeira, segunda ou terceira parcela, pois existe negociação.
Caso o cenário seja de saída do imóvel, veja abaixo como funciona o processo para o inquilino:
Como evitar a ação de despejo?
Não é difícil evitar ser alvo de uma ação de despejo. Basicamente, você só precisará cumprir três regras:
- Pagar o aluguel em dia;
- Respeitar o contrato;
- Deixar o imóvel após o período de vigência do contrato ou a pedido do proprietário.
Agora, se você tentou, mas por algum motivo não deu para evitar a ação de despejo, fique tranquilo. Ainda é possível negociar o valor mensal com o proprietário do imóvel.
Se a ação ocorrer por inadimplência, após a notificação do proprietário, você tem 15 dias para realizar o pagamento dos valores atrasados. É o que chamamos de emendar a mora.
Se o aluguel estiver em dia ou as alegações do locador forem falsas, o inquilino pode apresentar provas para se defender dentro do prazo de 15 dias posteriores ao recebimento da notificação.
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Conclusão
A ação de despejo é um recurso judicial que permite a proprietários de imóveis reaver a posse do bem em casos de quebra de contrato ou falta de pagamento por parte do inquilino. Embora seja uma solução de última instância, a ferramenta é válida quando não é possível resolver o problema na conversa.
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