Antes de fechar um negócio de locação, inquilino e proprietário precisam formalizar o acordo em um contrato de aluguel. Afinal, esse documento cria um vínculo legal ao estabelecer os direitos e deveres de ambas as partes durante todo o período da locação.
Além disso, protege ambas as partes, nos termos da Lei do Inquilinato, de abusos, danos e possíveis problemas no futuro.
Sem um contrato bem feito, tanto inquilino quanto proprietário podem enfrentar dificuldades para resolver questões como reajuste de aluguel, rescisão antecipada e até mesmo as responsabilidades sobre o imóvel. Por isso, o contrato deve detalhar condições como prazo, valor, formas de pagamento e garantias, por exemplo.
Nesse sentido, existem diferentes tipos de contrato de aluguel, desde os mais simples até os mais completos, com fiador ou com intenção de compra futura. Entretanto, o modelo adequado irá depender do tipo de imóvel, do perfil do inquilino e das necessidades do proprietário.
Quer saber mais sobre o assunto? Então, continue a leitura deste artigo e veja como fazer um contrato de aluguel.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é o contrato de aluguel
- Modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar
- Qual é a duração de um contrato de aluguel?
- A importância de um contrato de locação de imóvel
- Mais segurança para o proprietário
- Mais segurança para o inquilino
- Mais credibilidade para todos
- Como fazer um contrato de aluguel simples? Saiba o que deve constar no documento
- Informações de inquilino e proprietário
- Dados gerais do imóvel
- Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros
- Multa por atrasos
- Garantias locatícias
- Contratação e troca de titularidade de serviços
- Benfeitorias, danos e reparos
- Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato de locação
- Retomada do imóvel pelo QuintoAndar
- Pedido de rescisão pelo inquilino
- Foro
- Assinaturas
- É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?
- O QuintoAndar cuida da burocracia para você
Leia também: Guia de aluguel de imóvel: conheça todas as fases do processo
O que é o contrato de aluguel
O contrato de aluguel é um documento que formaliza a locação de um imóvel, ou seja, a cessão temporária do uso de uma casa ou apartamento pelo proprietário (locador) ao inquilino (locatário).
Além disso, o contrato também estabelece o conjunto de direitos e obrigações entre as partes. Nesse sentido, o contrato de aluguel comercial ou residencial deve detalhar todas as condições firmadas entre inquilino e proprietário.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/1991), que regula os contratos de locação no Brasil, o documento deve conter, ainda, regras que evitem abusos e protejam os envolvidos.
Assim, além de informações básicas sobre o imóvel, também é importante especificar o valor do aluguel, prazo de locação, responsabilidades sobre despesas e possíveis penalidades em caso de descumprimento.
Leia também: Entenda a diferença entre locador e locatário
Modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar
Veja a seguir o início do modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar:
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Imóvel: Apartamento localizado à XXX, no. XXX, CEP: XXXXX-XXX, código QuintoAndar, XXX, que tem fim exclusivamente residencial.
Aluguel inicial: XXX
Condomínio total: XXX
IPTU: XXX
Seguro Contra Incêndio: XXX
Vaga de Garagem: XXX
Prazo da Locação: o Contrato terá prazo de 30 meses, iniciado no dia ( “XX/XX/XXXX” ) e com fim em (“XX/XX/XXXX”)
Primeiro pagamento: XX/XX/XXXX
Após o Primeiro Pagamento, o Boleto da Locação vencerá normalmente no dia 7; O Boleto do Condomínio terá o vencimento estabelecido pelo Condomínio.
Inquilino(s): XXX, denominado(s), daqui em diante, de “Inquilino”;
Locador(es): XXX, denominado(s), daqui em diante, de “Locador”.
Disposições Gerais
1. Regras da Locação: Este Contrato existe para trazer os direitos e deveres de cada Parte na Locação do Imóvel. O Contrato vai retratar, da melhor forma possível, cada etapa do dia a dia dessa relação. Fazem parte do Contrato as Regras da Locação, vigentes à época da contratação e disponíveis em “quin.to/regras-locacao-v0010007” que vão aprofundar os detalhes, com o objetivo de tirar qualquer dúvida das Partes e criar condições para resolver problemas deste Contrato. São aplicáveis as Regras da Locação vigentes à época da assinatura do Contrato […].
… [continua]
Para acessar as todas as disposições gerais, bem como as regras sobre o aluguel e encargos locatícios, benfeitorias, danos e reparos, cláusula compromissória de eleição de foro arbitral e as disposições finais do contrato de aluguel residencial utilizado no QuintoAndar, faça download do modelo completo a seguir:
LINK MODELO DE CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL QUINTOANDAR
Qual é a duração de um contrato de aluguel?
O modelo de contrato de aluguel mais comum no mercado imobiliária brasileiro tem duração mínima de 30 meses, ou seja, dois anos e meio. Esse prazo está de acordo com a Lei do Inquilinato e garante mais segurança para inquilinos e proprietários.
Nesses casos, o proprietário só poderá retomar o imóvel antes do prazo se houver justificativa prevista na lei, como uso próprio ou venda.
Já os contratos com prazo superior a 30 meses permitem que o inquilino continue na propriedade após o término de vigência, desde que o locador não manifeste interesse em retomar a propriedade. Assim, o contrato de aluguel renova automaticamente.
Entretanto, o prazo de vigência do contrato pode variar de acordo com o tipo de locação e o acordo entre as partes. Em um contrato de aluguel por temporada, por exemplo, é possível definir duração de até 90 dias.
A importância de um contrato de locação de imóvel
Muitas pessoas encaram a elaboração de um contrato de aluguel apenas como uma formalidade. Todavia, esse documento tem um papel fundamental na proteção das partes envolvidas.
Veja a seguir algumas das principais vantagens que o documento oferece:
Mais segurança para o proprietário
Para o locador, o contrato de aluguel funciona como um mecanismo de proteção patrimonial. Isso porque o documento descreve todas as obrigações do inquilino, incluindo pagamentos, manutenção do imóvel e prazos para devolução.
Dessa forma, caso o locatário descumpra alguma dessas regras, o proprietário pode recorrer à justiça ou acionar garantias como caução, fiador ou seguro-fiança.
Além disso, caso o contrato seja firmado pelo QuintoAndar, ainda existem proteções adicionais que garantem o pagamento do aluguel mesmo em casos de inadimplência. Isso reduz preocupações e torna a locação mais segura para os proprietários
Mais segurança para o inquilino
O inquilino também se beneficia de um contrato bem elaborado, pois ele assegura que as regras da locação serão cumpridas sem mudanças inesperadas por parte do proprietário.
Isso porque o documento define o valor do aluguel, as regras de reajuste e o prazo de permanência no imóvel, bem como as implicações da rescisão do contrato de aluguel.
Além disso, outro ponto importante é a previsão de condições para manutenção e devolução do imóvel. Isso impede que o inquilino seja responsabilizado por danos que já existiam antes da locação ou seja cobrado por reparos que não são de sua responsabilidade.
Mais credibilidade para todos
A existência de contrato de aluguel residencial ou comercial demonstra profissionalismo por parte dos proprietários e garante um processo mais transparente.
Como fazer um contrato de aluguel simples? Saiba o que deve constar no documento
Mesmo depois de conferir o modelo de contrato de aluguel utilizado no QuintoAndar, é importante sinalizar que algumas informações são obrigatórias mesmo em documentos mais simples.
Veja os principais elementos que devem estar no documento:
Informações de inquilino e proprietário
O contrato de aluguel deve identificar quem são o inquilino e o proprietário, incluindo nome completo, CPF ou CNPJ (se aplicável) e endereço de ambos.
Do mesmo modo, caso haja mais de um locatário, como em situações de composição de renda para aprovação da locação, todos os envolvidos devem ser mencionados no contrato.
Dados gerais do imóvel
O documento precisa conter o endereço completo do imóvel, especificar se há vaga de garagem e informar qual será sua finalidade: residencial ou comercial.
Segundo a Lei do Inquilinato, um imóvel residencial não pode ser utilizado para fins comerciais sem autorização expressa. Além disso, é importante descrever o estado de conservação do imóvel no momento da locação para evitar problemas na devolução.
Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros
Um contrato de aluguel simples – ou mesmo o mais completo – deve especificar o valor mensal do aluguel, bem como outras despesas associadas, como IPTU, seguro contra incêndio e taxa de condomínio (se aplicável).
Também é necessário detalhar a periodicidade do reajuste do aluguel. Embora a Lei do Inquilinato não defina um índice obrigatório, o mais comum é o reajuste anual pelo IPCA ou outro índice.
Multa por atrasos
O valor da multa por atraso de aluguel é variável e definida de acordo com a imobiliária responsável pela locação, assim como acontece com a taxa condominial, que é definida pela administradora do condomínio.
O contrato de locação pode conter o percentual das multas aplicadas ao inquilino em caso de atraso no pagamento do aluguel ou do boleto do condomínio.
Leia também: Meu inquilino não paga aluguel, o que fazer? Conheça seus direitos
Garantias locatícias
Para reduzir riscos de inadimplência, o contrato deve indicar qual garantia será utilizada, como:
- Depósito caução: geralmente equivalente a três meses de aluguel, com regras claras para devolução;
- Seguro fiança: oferecido por seguradoras para garantir o pagamento ao proprietário em caso de inadimplência. Essa é uma das proteções utilizadas pelo QuintoAndar;
- Fiador: uma terceira pessoa que assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não consiga arcar com os custos.
Contratação e troca de titularidade de serviços
O contrato de aluguel deve esclarecer que o inquilino é responsável por contratar e transferir a titularidade de serviços de utilidade pública, como água, energia elétrica e gás – bem como a troca de titularidade dessas contas de consumo.
Benfeitorias, danos e reparos
As responsabilidades de ambas as partes no que diz respeito a benfeitorias, danos e reparos devem ser discriminadas no contrato de locação, sempre em respeito à Lei do Inquilinato. Geralmente, determina-se que:
- O inquilino não pode fazer qualquer modificação ou benfeitoria no imóvel, ainda que necessária ou útil, sem a autorização prévia do locador;
- O proprietário é responsável por reparar danos anteriores ao início da locação;
- Os danos causados durante a locação são de responsabilidade do inquilino – com exceção de problemas ocultos que apareçam durante a locação, como um encanamento estourado, por exemplo;
- Reparos urgentes e emergenciais devem ser comunicados pelo inquilino ao proprietário. E o contrato de aluguel deve estipular o prazo para o locador tomar as devidas providências nestes casos específicos.
Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato de locação
O contrato deve conter uma cláusula específica para tratar das regras da quebra de contrato de aluguel, devolução do imóvel e descumprimento do contrato. Assim, essa seção precisa esclarecer em quais condições o contrato pode ser encerrado, quais são as penalidades aplicáveis e quais os direitos e deveres do locador e locatário nesses casos.
Retomada do imóvel pelo QuintoAndar
Nos contratos com prazo determinado, como os de 30 meses, a Lei do Inquilinato impede que o proprietário retome o imóvel antes do término do contrato.
No entanto, há exceções previstas no artigo 9º da Lei do Inquilinato, que permitem ao locador solicitar a devolução do imóvel em situações específicas, como:
- Mútuo acordo com o inquilino;
- Por prática de infração legal ou contratual, desde que seguido o procedimento previsto em lei;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, desde que seguido o procedimento previsto em lei;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel. Ou, caso a permanência seja possível, se o locatário se recusar a consentir as reparações;
- Necessidade de moradia do proprietário ou de parentes próximos, desde que não disponham de imóvel residencial próprio (Art. 47ª III da Lei do Inquilinato).
Além disso, um imóvel alugado pode ser vendido sem que o contrato de locação seja automaticamente encerrado. Se o comprador optar pela rescisão, ele deve notificar o inquilino formalmente e conceder um prazo de 90 dias para a desocupação.
Entretanto, caso o inquilino se recuse a sair, o novo proprietário pode ingressar com uma ação de despejo.
Pedido de rescisão pelo inquilino
O inquilino pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel a qualquer momento, mas as condições devem estar previstas no contrato. Em geral, existem duas situações:
- Rescisão durante o primeiro ano de contrato: o inquilino deve pagar multa proporcional ao tempo restante, normalmente calculada sobre três meses de aluguel;
- Rescisão após o primeiro ano de contrato: em muitos contratos, o inquilino pode sair sem multa, desde que comunique o proprietário com 30 dias de antecedência. Caso não cumpra esse aviso prévio, poderá ser cobrado o valor correspondente a um mês de aluguel.
Se o inquilino precisar rescindir o contrato devido a transferência de trabalho para outra cidade, a Lei do Inquilinato garante isenção da multa, desde que a mudança seja comprovada e a notificação seja feita com 30 dias de antecedência.
Foro
O contrato de aluguel deve determinar qual será o foro competente para resolver eventuais disputas entre locador e inquilino. Geralmente, define-se o foro da cidade onde o imóvel está localizado, pois isso facilita a resolução de problemas e evita deslocamentos excessivos para ambas as partes.
Assinaturas
Um contrato de aluguel não precisa reconhecer firma por lei, mas é importante formalizar o acordo com as assinaturas do locador e do locatário. Afinal, isso comprova o aceite das condições e proporciona mais segurança para ambas as partes.
Atualmente, muitos contratos são assinados digitalmente por meio de plataformas certificadas. Inclusive, esse é um formato cada vez mais aceito.
É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?
Não é obrigatório que o contrato de aluguel seja levado até o cartório para que haja reconhecimento de sua validade.
Contudo, tanto o reconhecimento de firma como o registro do contrato de aluguel como averbação no Cartório de Imóveis podem ser úteis para proteger os direitos das partes, que não poderão alegar desconhecimento dos termos.
Além disso, o direito de preferência do inquilino e a garantia da locação em caso de venda também ficam garantidos.
O processo é indicado especialmente quando o proprietário resolve alugar por conta própria, sem que haja o intermédio de uma imobiliária zelando por todas as questões burocráticas.
O QuintoAndar cuida da burocracia para você
Ao alugar um imóvel pelo QuintoAndar, tanto locador quanto inquilino não precisam se preocupar com a elaboração e formalização do contrato. A plataforma já disponibiliza um contrato padronizado, validado juridicamente e atualizado conforme a legislação vigente.
Aliás, isso elimina a necessidade de deslocamentos ou reconhecimento de firma em cartório.
A assinatura do contrato é feita 100% online, o que oferece mais praticidade e segurança. Além disso, os proprietários que optam pela administração do aluguel pelo QuintoAndar contam com o benefício do pagamento garantido, independentemente de eventuais atrasos do inquilino.
Outra ferramenta essencial oferecida pelo QuintoAndar é o QPreço, um sistema de inteligência de precificação que auxilia na definição do valor ideal de aluguel ou venda de um imóvel.
Ou seja, com a Calculadora QPreço, é possível estimar o valor do imóvel para aluguel ou venda de forma gratuita e confiável. Já a Área QPreço fornece informações detalhadas sobre o mercado imobiliário que são ideais para identificar o momento certo para negociar.
Na hora de fazer um contrato de aluguel, é importante se atentar às regras da Lei do Inquilinato e às garantias de ambas as partes. Embora o registro em cartório não seja obrigatório, ele pode trazer mais segurança para locadores e inquilinos.
Além disso, contar com o suporte de uma plataforma de moradia como o QuintoAndar, que é líder no mercado imobiliário, oferece soluções que eliminam burocracias e tornam o processo de locação mais simples, seguro e eficiente.
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