O ditado é antigo, se repete ao longo das décadas e vira e mexe prova sua verdade no mercado imobiliário: quem compra terra não erra.
Diante de seu valor real e tangível, sua constante valorização acima da inflação e a possibilidade de geração de renda passiva por meio dos aluguéis, os imóveis são uma forma comum de construir um patrimônio seguro, lucrativo e robusto.
Com o dinamismo da economia, contudo, a maneira de fazer negócios imobiliários mudou completamente.
Se antes era mandatário adquirir um terreno para construção ou lidar com imobiliárias burocráticas, agora é possível adquirir e alugar propriedades de maneira prática e ágil.
Além disso, com o desenvolvimento do mercado de capitais, surgiu uma série de oportunidades de investimentos vinculados a esse mercado, com características bem distintas da tradicional compra de imóveis.
Abaixo, apresentamos os principais instrumentos para investir em imóveis e quais as vantagens e desvantagens de cada um. Além disso, traremos as perspectivas do mercado imobiliário e outras informações para você tomar sua decisão.
Confira o que você vai ler por aqui:
- Como está hoje o mercado imobiliário?
- Qual o conceito de mercado imobiliário?
- Como funciona o mercado imobiliário?
- Qual a previsão para o mercado imobiliário em 2024?
- O impacto da valorização imobiliária nas decisões de compra
- Compra de imóveis
- Ativos financeiros imobiliários
- Fundos Imobiliários (FIIs)
- Títulos de renda fixa
- Qual a melhor maneira de investir no mercado imobiliário?
Como está hoje o mercado imobiliário?
O mercado imobiliário hoje está em alta. As quedas da taxa básica de juros, a Selic, em 2023, movimentaram o setor e tendem a causar mais impactos positivos. Isso porque se tornou mais barato contratar financiamentos habitacionais. Além disso, o novo Minha Casa, Minha Vida também trouxe um dinamismo maior para esse segmento.
Esse é o cenário do 3° trimestre de 2023, que reforçou o otimismo moderado desse mercado. Outros fatores que contribuíram para esse contexto são a redução da inflação e da taxa de desemprego, e a Reforma Tributária.
Dessa forma, a venda de imóveis novos aumentou 9,8% no primeiro semestre de 2023. Em relação ao valor comercializado, a alta foi de 12,2%, chegando a R$ 19,3 bilhões no período.
Para o segundo semestre do ano, as tendências imobiliárias indicam aumento das vendas. Isso porque a pesquisa citada verificou que a Selic alta fez com que houvesse prejuízo no acesso aos financiamentos imobiliários pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Portanto, com a redução das taxas de juros, as perspectivas do mercado imobiliário são bastante positivas.
Qual o conceito de mercado imobiliário?
O mercado imobiliário é um segmento econômico que negocia bens imóveis, isto é, que não podem ser transportados. Pode ser uma casa, apartamento, edifício, propriedade rural, terreno etc. Além disso, a operação pode ter diferentes finalidades. As mais comuns são residencial e comercial.
Como funciona o mercado imobiliário?
O mercado imobiliário funciona a partir de ciclos que envolvem 3 agentes: proprietários, interessados e profissionais especializados. O corretor de imóveis realiza a função de intermediação entre as outras duas partes, o que pode ser feito por meio de uma imobiliária digital ou tradicional.
Em relação aos ciclos do mercado imobiliário, elas são 4:
- Recuperação: é quando há uma leve retomada da demanda, mas ainda há muita oferta. Tem alta taxa de vacância, isto é, de imóveis desocupados. Isso aumenta os preços;
- Expansão: há o aumento da oferta, que fica maior do que a demanda. A vacância é baixa e as construções são incentivadas. Isso gera um desequilíbrio que leva à próxima fase;
- Excesso de oferta: a demanda cai e o número de imóveis disponíveis aumenta muito. Assim, as construções são desaceleradas e o preço cai;
- Recessão: a oferta é muito maior do que a demanda e a vacância aumenta.
Portanto, ainda que existam etapas melhores e outras piores, a verdade é que o mercado sempre se recupera. Isso é o que faz o investimento imobiliário ser tão bom.
Qual a previsão para o mercado imobiliário em 2024?
A previsão para o mercado imobiliário em 2024 é bastante positiva devido à queda da Selic e a melhoria de outros indicadores econômicos, como a redução da inflação e do nível de desemprego. Portanto, esse é um período de recuperação depois da queda causada pela pandemia de COVID-19.
As perspectivas do mercado imobiliário e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) são de aumento das negociações devido à melhoria do cenário macroeconômico.
A expectativa é que haja um aumento no volume de financiamentos concedidos, especialmente por conta da redução da taxa de juros. Dessa forma, esse é o momento certo de fazer a compra de imóveis para morar ou mesmo fazer um investimento imobiliário.
Leia também: O que a economia nos aponta para as tendências do mercado imobiliário
O impacto da valorização imobiliária nas decisões de compra
O impacto da valorização imobiliária nas decisões de compra é o preço. Quanto mais destacado estiver o mercado imobiliário, mais alto deve ser o valor cobrado por propriedade. Esse aspecto também é influenciado por outros fatores, como localização, infraestrutura, tecnologia, possibilidade de personalização, condições etc.
Além disso, esses aspectos são relevantes para quem deseja ter oportunidades de investimento. Afinal, a ideia de comprar imóveis para revender ou alugar é ter um ganho extra. Então, a valorização é importante para que o seu dinheiro se multiplique.
Compra de imóveis
A aquisição de imóveis para uso como reserva de valor e investimento com potencial de se valorizar e gerar renda ao longo do tempo sempre foi muito popular no Brasil, especialmente entre quem viveu a época da hiperinflação.
Em um país de economia instável, com forte oscilação de juros e inflação, ter imóveis não só é uma garantia de segurança em termos de habitação, mas também uma proteção para o investidor mais conservador.
No longo prazo, por exemplo, segundo dados da Abrainc, a combinação aluguel + valorização do imóvel teve uma rentabilidade de 12,2% ao ano entre 2012 e 2022, bem acima de aplicações como os investimentos de renda fixa (8,6% ao ano) ou a poupança (5,8% ao ano) no mesmo período.
Com o advento da tecnologia, ficou muito mais fácil garimpar boas oportunidades de investimento e rentabilizar o aluguel.
Por meio de plataformas como o QuintoAndar, é possível digitalizar grande parte do processo burocrático e ampliar o escopo de oferta e demanda, o que permite negócios mais ágeis e lucrativos.
As principais vantagens da compra direta de imóveis são:
- Segurança e estabilidade;
- Possibilidade de geração de renda recorrente;
- Ganho acima da inflação no longo prazo;
- Poder de decisão nas mãos do investidor;
- Possibilidade de conseguir pechinchas, por serem ativos menos líquidos.
A aquisição direta de imóveis também traz algumas desvantagens, que podem ser contornadas, mas precisam ser consideradas em um bom planejamento:
- Alto valor agregado;
- Pode comprometer a diversificação do investidor, caso todo o patrimônio fique concentrado apenas em imóveis;
- Trabalhos práticos e burocráticos ficam a cargo do proprietário;
- Falta de liquidez, especialmente em momentos de crise.
Essas desvantagens, apesar de importantes, têm maior impacto apenas quando não há um bom planejamento por parte do investidor.
Por exemplo: se você tem um patrimônio de R$ 1 milhão, não deve concentrar tudo em um único imóvel desse valor, mas sim comprar alguns imóveis de valor menor e deixar parte do dinheiro para reservas e aplicações com liquidez.
Outra solução interessante é contar com o serviços de plataformas de moradia que reduzem a burocracia para administrar um imóvel e dão mais liquidez à propriedade, como o QuintoAndar.
Por meio da plataforma digital, o investidor possui suporte completo para gerir seu imóvel, da parte burocrática às soluções para rentabilizar o imóvel.
Além disso, por conta de sua capilaridade e facilidade de uso, a plataforma amplia a demanda de compradores e inquilinos, agilizando a facilitando o fechamento de um bom contrato.
Ativos financeiros imobiliários
Outra possibilidade de investir em imóveis que vem se tornando muito popular é a compra de ativos financeiros, como fundos imobiliários e títulos de renda fixa.
São ativos bem mais baratos do que um imóvel tradicional, mas cuja dinâmica, embora lastreada no mercado imobiliário, opera de maneira totalmente diferente.
Fundos Imobiliários (FIIs)
Os fundos imobiliários (FIIs) oferecem aos investidores a oportunidade de reunir recursos para aplicação, geralmente destinados a grandes empreendimentos imobiliários, como edifícios corporativos, galpões logísticos e shopping centers.
A participação nesses fundos se dá pela aquisição de cotas, disponíveis na bolsa de valores, conferindo ao investidor a propriedade de uma fração desses empreendimentos.
Na abordagem mais convencional, conhecida como “fundos de tijolos”, o fundo detém a propriedade desses ativos imobiliários e gera receita por meio da cobrança de aluguéis.
Além disso, as cotas dos fundos podem experimentar valorizações ou desvalorizações de acordo com as flutuações do mercado, proporcionando aos investidores uma forma diversificada de participação no setor imobiliário.
Há também os chamados “fundos de papel”, que, ao invés de comprar imóveis, compram títulos de imóveis, as LCIs e CRIs, que explicaremos mais abaixo.
As principais vantagens de investir em fundos imobiliários são:
- Baixa barreira de entrada, já que existem cotas a partir de R$ 10;
- Zero burocracia para lidar com os imóveis, que ficam a cargo da gestão do fundo;
- Diversificação interna (dentro do FII, com vários imóveis) e externa (pelo baixo valor, é possível comprar cotas de vários FIIs);
- Maior liquidez, ou seja, você consegue vender os FIIs com facilidade (embora possa ser penalizado em determinadas condições);
- Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos.
Por outro lado, os FIIs também trazem desvantagens relevantes, como:
- Oscilação diante da volatilidade do mercado;
- Dependência das condições macroeconômicas, que podem estimular a inadimplência dos aluguéis de shoppings, escritórios e galpões;
- Falta de oportunidades para ganhos acima da média, já que o mercado precifica os ativos em bolsa de maneira mais eficiente;
- Falta de poder de decisão.
Títulos de renda fixa
O mercado financeiro também oferece opções de investimento em renda fixa ligada a imóveis.
Embora a dinâmica de remuneração não esteja necessariamente vinculada ao mercado imobiliário, essas modalidades são protegidas pelas propriedades ou pelos créditos relativos ao seu financiamento.
Enquanto as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são títulos emitidos por bancos para financiar o crédito imobiliário, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são um título lastreados em direitos de crédito relacionados a dívidas com imóveis, emitidos por securitizadoras.
Existem ainda produtos similares no mercado, como as LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas), emitidas por bancos que usam os próprios imóveis financiados como uma segunda garantia.
As principais vantagens de investir em imóveis por meio da renda fixa são:
- Baixa barreira de entrada;
- Chance de diversificar a carteira com bons títulos;
- Sem burocracias;
- Isenção de Imposto de Renda;
- Garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) para LCI (até R$ 250 mil por banco por CPF);
- Previsibilidade no retorno.
Já as principais desvantagens são:
- Falta de liquidez (em geral, só podem ser resgatados no vencimento);
- Pode se tornar desvantajoso em momento de alta de juros, especialmente se forem prefixados;
- Há risco de crédito da instituição financeira e dos credores, isto é, pode haver o calote nos investidores;
- Dificilmente surgirão oportunidades que proporcionem ganhos acima da média.
Qual a melhor maneira de investir no mercado imobiliário?
Cada abordagem para ingressar no mercado imobiliário apresenta seus prós e contras, sendo a escolha do que é “melhor” uma decisão que depende dos objetivos e das condições específicas de cada investidor. No entanto, nada impede que a mesma pessoa opte por investir em diversas modalidades, sendo essa diversificação e minimização de riscos uma prática recomendada.
Para aqueles que estão em um processo de construção de patrimônio e não possuem os recursos imediatos para adquirir um imóvel, uma opção viável é investir em ativos financeiros. Posteriormente, quando houver disponibilidade financeira, é possível adquirir uma propriedade específica. No contexto dessa estratégia, é aconselhável contar com a parceria de uma plataforma de moradia respeitada e dinâmica, como é o caso do QuintoAndar.
Ao optar por essa abordagem, o investidor beneficia-se não apenas de um suporte administrativo abrangente que simplifica sua jornada, mas também evita possíveis períodos de vacância e maximiza o retorno do investimento imobiliário.
Além disso, ao escolher o QuintoAndar, o investidor tem acesso à maior “vitrine” do país, com a garantia de recebimento do aluguel, mesmo em situações de inadimplência. Essa combinação de suporte e ampla visibilidade torna a experiência de investir em imóveis mais eficiente e segura.
Carregando comentários...