Embora seja possível comprar um imóvel que ainda não foi quitado, essa transação pode gerar dúvidas tanto para o comprador quanto para o vendedor. Afinal, como se trata de uma propriedade com dívida em aberto junto a um banco, o processo de aquisição exige atenção redobrada e algumas etapas extras.
Nesse caso, o comprador precisa entender exatamente o que significa adquirir um bem com saldo devedor, quais são as opções disponíveis para formalizar a compra e como garantir a negociação aconteça com segurança.
Se interessou pelo assunto e quer tirar todas as dúvidas? Então, continue a leitura deste artigo para saber como comprar um imóvel que ainda não foi quitado. Vamos lá?!
Navegue pelo conteúdo:
- É possível comprar um imóvel que ainda não foi quitado?
- Quitar o saldo devedor
- Transferência do financiamento
- Como comprar um imóvel não quitado?
- Verifique a situação do imóvel
- Avalie o saldo devedor
- Negocie com o vendedor
- Consulte a instituição financeira
- Formalize a compra
- Vantagens e desvantagens comprar um imóvel que ainda não foi quitado
- Compre sem burocracia com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Depois de quanto tempo posso vender um imóvel financiado? Saiba as regras e conheça os seus direitos
É possível comprar um imóvel que ainda não foi quitado?
Sim, é possível comprar um imóvel que ainda não foi quitado.
Entretanto, por mais que seja uma transação comum no mercado imobiliário, ela exige alguns cuidados específicos. Afinal, esse tipo de imóvel está vinculado a um financiamento em aberto e ainda pertence à instituição financeira até que a dívida seja totalmente quitada.
Essa situação é conhecida como alienação fiduciária. Funciona assim: o proprietário atual é considerado apenas o possuidor do imóvel, enquanto o banco detém a propriedade jurídica durante todo o pagamento do financiamento.
Por isso, a negociação precisa envolver a instituição financeira responsável pelo financiamento, que deverá avaliar e autorizar a transação.
Existem duas formas principais de viabilizar essa compra: quitando o saldo devedor ou transferindo o financiamento para o nome do novo comprador. Cada uma dessas opções tem suas particularidades, entenda a seguir:
Quitar o saldo devedor
Uma das formas mais rápidas de comprar um imóvel que ainda não foi quitado é pagando o valor restante do financiamento à vista.
Ou seja, o comprador paga o valor total da dívida diretamente ao banco. Em seguida, a instituição libera a alienação fiduciária e permite a transferência legal da propriedade ao novo comprador.
Esse processo começa com a solicitação de um extrato atualizado do financiamento. Com esse documento em mãos, o comprador consegue saber exatamente quanto falta para quitar a dívida.
Após a quitação, o banco emite o termo de quitação e encerra o contrato de financiamento. A partir daí, é possivel registrar o imóvel no nome do novo proprietário, como em uma compra tradicional.
Além disso, também é importante que o comprador negocie com o vendedor como será feita a compensação da quantia já paga ao banco. Em geral, o vendedor inclui esse custo no preço de venda, e o comprador repassa o valor diretamente a ele como parte do acordo.
Transferência do financiamento
Outra possibilidade para comprar um imóvel que ainda não foi quitado é assumir o financiamento. Nesse caso, o comprador entra como novo titular do contrato junto ao banco e passa a ser o responsável pelas parcelas restantes.
No entanto, esse tipo de operação só pode acontecer com a aprovação da instituição financeira, que fará uma análise de crédito do interessado na propriedade antes de autorizar a transferência.
Em resumo, o processo começa com a solicitação formal da transferência junto ao banco e, caso seja aprovado, o contrato é reformulado e passa a constar em nome do novo comprador.
É possível, inclusive, que o banco reavalie as taxas de juros, o prazo restante ou a necessidade de garantias adicionais. Por isso, é importante que o comprador simule diferentes cenários antes de seguir com esse caminho.
Há ainda a possibilidade de transferir o financiamento para outro banco. Nesse caso, a nova instituição financeira quita a dívida junto ao banco original e emite um novo contrato de financiamento em nome do comprador. Esse processo é conhecido como interveniente quitante e pode ser uma alternativa para quem busca condições mais vantajosas de crédito.
Como comprar um imóvel não quitado?
Comprar um imóvel que ainda não foi quitado exige um pouco mais de atenção do que uma transação tradicional, mas é totalmente possível.
O segredo está em compreender a situação atual do bem, conversar com o banco responsável e garantir que toda a negociação seja formalizada em contrato. Veja as principais etapas:
Verifique a situação do imóvel
Antes de avançar com qualquer proposta, verifique a situação documental e financeira do imóvel.
O primeiro passo é solicitar a Certidão de Ônus Reais no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento informa se o imóvel está sob alienação fiduciária, se há hipotecas, penhoras ou outros impedimentos que possam dificultar a venda.
Além disso, é necessário conferir se todas as obrigações financeiras estão em dia, como o pagamento de IPTU, taxas condominiais e contas de consumo (água, luz e gás).
Caso existam débitos pendentes, é importante esclarecer quem será responsável pela quitação antes da formalização do negócio.
Avalie o saldo devedor
Com a documentação em mãos, o próximo passo é entender exatamente qual é o saldo devedor do financiamento. Para isso, o vendedor deve solicitar ao banco o extrato atualizado do contrato de financiamento.
Esse extrato mostra o valor total em aberto. Com esses dados, o comprador consegue analisar melhor se vale mais a pena quitar a dívida à vista ou solicitar a transferência do financiamento.
Negocie com o vendedor
Em seguida, vem o momento onde o comprador negocia os termos da compra. É importante definir e registrar em contrato quem será responsável por quitar o que ainda falta, como será feito o repasse do valor já pago pelo vendedor e quais são as garantias envolvidas.
Se a opção for quitar o saldo devedor, o comprador pode fazer um pagamento à vista diretamente ao banco, enquanto o valor já pago pelo vendedor pode ser acertado entre as partes.
No caso da transferência do financiamento, o comprador deve se comprometer com o processo de análise de crédito e ambas as partes precisam aguardar a aprovação do banco. Somente após a liberação é que o contrato pode seguir para assinatura.
Consulte a instituição financeira
Se a negociação envolver a transferência do financiamento, a próxima etapa é procurar diretamente o banco que fez o contrato. Assim, a instituição fará uma nova análise de crédito do comprador para avaliar a capacidade de pagamento e histórico financeiro.
É importante lembrar que o banco não é obrigado a aprovar a transferência. Em alguns casos, a instituição pode negar a operação, exigir garantias adicionais, rever as taxas de juros ou até mesmo alterar o prazo de pagamento.
Caso a transferência seja aprovada, o banco irá providenciar um novo contrato de financiamento com os dados atualizados e o imóvel poderá seguir para o processo de registro no nome do novo comprador.
Formalize a compra
O banco aprovou? Então, chegou a hora de formalizar a compra. O primeiro documento é o contrato de compra e venda, que deve incluir informações completas sobre as partes envolvidas, o valor do imóvel, a forma de pagamento, os prazos, as responsabilidades de cada um e as penalidades em caso de descumprimento.
Com o contrato em mãos, o próximo passo é lavrar a escritura pública (nos casos de pagamento à vista) ou, no caso da transferência do financiamento, firmar o instrumento de cessão de direitos fiduciários.
Continue a leitura: Repasse de financiamento: como funciona e por que pode ser uma boa opção?
Vantagens e desvantagens comprar um imóvel que ainda não foi quitado
Comprar um imóvel que ainda está financiado pode ser uma alternativa interessante para quem busca boas condições de pagamento ou deseja aproveitar a negociação direta com o proprietário. Ainda assim, é uma modalidade que exige atenção redobrada aos detalhes do contrato.
Abaixo, listamos os principais vantagens e desvantagens desse tipo de operação:
Vantagens
- Possibilidade de negociar o valor do imóvel diretamente com o vendedor;
- Facilidade para assumir o financiamento atual;
- Entrada menor em alguns casos, dependendo de quanto o vendedor já pagou;
- Economia de tempo, já que boa parte do processo de financiamento já foi feito.
Desvantagens
- Necessidade de aprovação do banco para a transferir o financiamento;
- Riscos de dívidas ocultas, como encargos em atraso, taxas condominiais ou impostos não quitados;
- Possível limitação na negociação de taxas de juros e prazos com o banco.
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Conclusão
Comprar um imóvel que ainda não foi quitado é totalmente possível, mas exige atenção redobrada aos detalhes legais, financeiros e contratuais. Avaliar a situação do imóvel e entender as formas de pagamento fazem toda a diferença para garantir uma negociação segura e vantajosa.
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