Se você está se planejando para comprar uma propriedade, então é bem provável que já tenha ouvido falar do ITBI. Também conhecido como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, esse é um tributo obrigatório em qualquer negociação de compra e venda de imóveis regularizados no Brasil.
Afinal, esse é o documento que autoriza a transferência de titularidade de casa, apartamento ou terreno do vendedor para o comprador. Por isso, o ITBI pode representar um custo considerável na transação.
Embora seja muito importante para os compradores, o mais comum é que muitos se preocupem apenas com o valor do imóvel e as condições do financiamento, por exemplo, e esqueçam de dar a devida atenção ao valor do ITBI.
Nesse sentido, se você quer entender como calcular o imposto, qual a importância e se há formas de reduzir o valor, continue a leitura deste artigo para entender o que é ITBI.
Navegue pelo conteúdo
- O que é ITBI e quanto custa?
- Como calcular o ITBI
- ITBI de compra direta
- ITBI de imóvel financiado
- ITBI de imóvel na planta
- Como é usado o valor do ITBI?
- Quem deve pagar o ITBI?
- Quando se paga o ITBI?
- Onde pagar o ITBI?
- O pagamento do ITBI pode ser parcelado?
- E se eu não concordar com o valor do ITBI?
- Quem tem direito a ITBI grátis?
- O que acontece se o ITBI não for pago?
- Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
- Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?
- Compre seu novo lar com o QuintoAndar
Leia também: Quem compra o primeiro imóvel tem desconto no ITBI? Veja como funciona e quem pode solicitar
O que é ITBI e quanto custa?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório em transações de compra e venda de imóveis. Sem ele, o vendedor não consegue transferir a titularidade do bem para o comprador.
Ou seja, previsto por lei no Art. 156, inciso II da Constituição Federal, o ITBI deve ser pago para que a transferência seja oficializada e o novo proprietário consiga registrar o imóvel em seu nome no cartório de registro de imóveis.
Agora, o cálculo do tributo varia de acordo com cada município, já que as prefeituras têm autonomia para definir as alíquotas e critérios de cobrança.
Normalmente, a prefeitura calcula o imposto com base no maior valor entre o valor venal do imóvel e o valor declarado na negociação. Já as alíquotas costumam girar entre 2% e 3%, mas podem ser diferentes dependendo da cidade.
Conheça a alíquota do ITBI em algumas cidades brasileiras:
- São Paulo: 3%;
- Campinas: 2,7%;
- Guarulhos: 2%;
- Rio de Janeiro: 3%;
- Niterói: 2%;
- Belo Horizonte: 3%;
- Porto Alegre: 3%;
- Curitiba: 2,7%;
- Brasília: 2%.
Como calcular o ITBI
As alíquotas e o cálculo do ITBI podem variar, pois cada município define o próprio percentual para a cobrança do imposto. No entanto, a Constituição Brasileira estabelece um limite máximo de 5% sobre o valor de venda do imóvel, que pode ou não coincidir com seu valor venal.
O valor venal do imóvel é uma estimativa do preço de mercado do imóvel, determinada pela prefeitura. Para consultá-lo, é necessário solicitar a Certidão de Valor Venal, emitida com base na matrícula do imóvel.
Os canais oficiais da prefeitura disponibilizam a alíquota específica do município na seção dedicada ao ITBI.
Além disso, o cálculo do imposto pode mudar dependendo da forma de pagamento da casa ou apartamento. Confira as possibilidades a seguir.
ITBI de compra direta
O cálculo do ITBI, nesse caso, é muito simples. Basta multiplicar a alíquota pelo valor venal para obter o valor do ITBI.
Nesse caso, suponha que você esteja comprando um imóvel no valor de R$ 450.000 e a alíquota do município é de 4%. Para saber quanto será o seu imposto, basta multiplicar o preço do bem por 0,04. Veja a seguir:
R$ 450.000 x 0,04 = R$ 18.000
ITBI de imóvel financiado
Quem vai comprar uma casa ou apartamento financiado deve calcular o ITBI de maneira diferenciada. A conta tem duas partes, que varia conforme o município.
Em São Paulo, por exemplo, aplica-se a alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite máximo de R$ 100.104,16. Sobre o restante do montante que exceder este limite, financiado ou não, a alíquota é de 3%. A quantia paga referente ao ITBI será a soma dessas duas parcelas.
Por exemplo, em um imóvel de R$ 150.000 com um financiamento de R$ 91.000, a taxa de 0,5% será cobrada sobre o último valor. Sobre o restante, será cobrada a alíquota de 3%. Então, a conta ficará dessa maneira:
- ITBI (valor financiado) = 91.000 x 0,5% = R$ 455,00;
- ITBI (valor remanescente) = 59.000 x 3% = R$ 1.770,00;
- Valor total a ser pago de ITBI: R$ 455,00 + R$ 1.770,00 = R$ 2.225,00.
ITBI de imóvel na planta
Para quem pensa em adquirir um imóvel na planta, o pagamento do ITBI também é obrigatório. Nesse caso, a alíquota do município é aplicada sobre o valor venal do imóvel, ou seja, sobre uma estimativa do seu valor de mercado, como se ele já estivesse pronto.
Além disso, nesse caso, o comprador deve pagar o tributo de forma obrigatória, pois assume a responsabilidade sobre o bem.
Assista ao vídeo a seguir para saber mais sobre o que é ITBI e como funciona:
Como é usado o valor do ITBI?
Assim como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto Sobre Serviços (ISS), o ITBI é uma das principais tributações cobradas pelos municípios. Assim, o valor se destina aos cofres públicos, ou seja, ao município.
Por isso, os governantes decidem de que forma investirão tais valores.
Eles podem servir, por exemplo, para melhorar a infraestrutura das cidades e fomentar serviços públicos como coleta de lixo, saneamento, gás, luz e infraestrutura.
Quem deve pagar o ITBI?
O responsável pelo pagamento do ITBI é, na maioria dos casos, o comprador do imóvel.
Essa regra é padrão na maior parte dos municípios brasileiros, mas pode haver exceções dependendo da negociação entre as partes. Afinal, o Art. 156 da Constituição Federal, que trata da competência dos municípios na instituição de impostos, não especifica de quem é essa responsabilidade.
Ou seja, por não haver essa obrigatoriedade, as duas partes envolvidas na negociação podem entrar em um acordo quanto ao pagamento do tributo. Mas, para que tenha validade, as partes devem registrar essa definição em um contrato com cláusulas bem claras para ambas as partes.
Quando se paga o ITBI?
O pagamento do ITBI é acontece durante a compra do imóvel, antes da finalização do processo, mas isso pode variar dependendo do município. Por isso, é importante verificar as exigências locais sobre o imposto.
Em algumas cidades, o pagamento deve acontecer após a lavratura da escritura pública, enquanto em outras, após o registro do documento. De maneira geral, o pagamento ocorre após o fechamento do negócio, com prazo de 15 a 30 dias após a emissão do documento de transferência do imóvel pelo cartório.
O pagamento pode ser feito no banco credenciado pelo município ou no posto de arrecadação da prefeitura, geralmente logo após a formalização no Cartório de Registro de Imóveis.
É somente após o pagamento do ITBI que o cartório pode concluir a transferência do imóvel para o nome do comprador. Em algumas cidades, existe a possibilidade de parcelar o imposto.
Além disso, é importante lembrar que a compra e a venda de um imóvel também envolve outros custos. Os principais são:
- Taxa de corretagem do corretor;
- Laudo de avaliação do imóvel;
- Escritura pública de imóvel;
- Registro do imóvel;
- Imposto de Renda, se o vendedor não comprar outro imóvel no prazo de 180 dias;
- Taxa de interveniência;
- Custos de financiamento.
Leia mais: Quais as certidões necessárias para compra de imóvel? Veja quais são
Onde pagar o ITBI?
Para pagar o ITBI, você deve utilizar os bancos conveniados ao município ou um posto de arrecadação autorizado, quando for o caso. Por isso, é importante se informar antes de emitir a guia e fazer o recolhimento do imposto.
Inclusive, você pode fazer a simulação de ITBI para ter uma ideia de quanto pagará. Para isso, você precisa saber o valor de venda do imóvel que vai comprar e a alíquota aplicada pelo município.
Geralmente, é possível fazer o procedimento pelo site da prefeitura. Em alguns casos, pode ser necessário comparecer ao centro de atendimento ao cidadão. Tudo depende do município.
O pagamento do ITBI pode ser parcelado?
Sim, em alguns casos o pagamento do ITBI pode ser parcelado, mas isso depende das regras do município.
No Rio de Janeiro, por exemplo, o parcelamento é permitido quando a transmissão da propriedade já foi realizada e o prazo de vencimento passou, mas o débito ainda não foi inscrito em dívida ativa.
Nesse caso, os juros são de 1% ao mês, mais IPCA, e o parcelamento pode se estender por até 60 meses.
Já em São Paulo, o pagamento deve ser à vista. Se houver atraso, os juros são de 1% ao mês, além de uma multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, com limite de 20%. Também incide a atualização monetária pelo IPCA, índice oficial da inflação.
É importante destacar que alguns bancos permitem incluir o ITBI e os custos de cartório no financiamento imobiliário.
Contudo, o total dessas despesas não pode ultrapassar 5% do valor financiado, ou 4% se houver uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
E se eu não concordar com o valor do ITBI?
Se você não concordar com o valor do ITBI, é possível pedir uma reavaliação da prefeitura. Normalmente, a solicitação pode ser feita 2 vezes e o município tem 30 dias para responder cada uma delas. Se o pedido for indeferido, ainda se pode recorrer à via judicial.
Esse é um procedimento mais demorado. Por isso, é importante analisar se realmente compensa adotar essa medida, já que, em alguns casos, a escritura deixa de ser emitida. Assim, o imóvel ainda não é passado, efetivamente, para o seu nome.
De toda forma, essa discordância costuma ocorrer por diferença entre as avaliações do valor atribuído ao imóvel pela prefeitura ou do valor declarado pelo contribuinte. Nesse caso, deve incidir o imposto de maior valor.
Quem tem direito a ITBI grátis?
Existe possibilidade de isenção de ITBI em alguns municípios. A medida costuma ser válida para determinadas faixas de valores de imóvel.
A dispensa de pagamento e/ou descontos também podem existir se você for beneficiário do programa Minha Casa, Minha Vida ou se for o primeiro imóvel.
Nesse último caso, a isenção desses impostos na compra de imóveis são garantidas com o cumprimento de algumas regras. Por exemplo:
- O imóvel deve servir para a moradia do comprador e ser residencial;
- O valor deve estar dentro de um limite definido pela prefeitura;
- O comprador não pode ter outro imóvel em seu nome, mesmo vindo de herança ou doação;
- Essa deve ser a aquisição do primeiro imóvel;
- A operação de compra e venda deve ter sido realizado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- O teto máximo do valor da propriedade é de R$ 1,5 milhão.
O que acontece se o ITBI não for pago?
Se o ITBI não for pago, o comprador não conseguirá concluir a transferência do imóvel para o seu nome, pois o cartório de registro de imóveis exigirá a quitação do imposto antes de efetivar o registro.
Além disso, o atraso no pagamento pode resultar em multas e juros. A multa pode ser de até 20% sobre o valor do imposto, e os juros são de 1% ao mês, além de atualização monetária pelo IPCA.
Se o imposto continuar sem pagamento por um período mais longo, o débito pode ser inscrito em dívida ativa, o que pode resultar em ações de cobrança judicial.
Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?
A principal diferença entre ITBI e ITCMD está no motivo da transferência do imóvel.
O ITBI é cobrado em transações de compra e venda, ou seja, quando há pagamento entre as partes. Já o ITCMD incide sobre imóveis recebidos por doação ou herança, sem envolvimento de dinheiro na negociação.
Ou seja, enquanto o ITBI é um imposto municipal, o ITCMD é de responsabilidade dos estados. Isso significa que as regras e alíquotas do ITCMD podem variar conforme a legislação estadual.
Leia também: Mercado imobiliário: como funciona o setor para o investimento em imóveis
Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?
Já em relação ao registro de imóveis, a diferença está na função de cada um no processo de compra e venda de uma propriedade.
Enquanto o ITBI é um imposto municipal obrigatório para a transferência de uma casa ou apartamento, o registro de imóveis é um reconhecimento formal da propriedade.
Por isso, o imposto é pago para a prefeitura. Já a regularização é feita no Cartório de Imóveis.
Leia também: Saiba o que é inscrição imobiliária e como obter a sua
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