É provável que você tenha dúvidas sobre o que é incorporadora. A palavra pode até já ter sido ouvida, mas é muito comum achar que essa empresa é uma construtora. Na realidade, a função é totalmente diferente e esses negócios trabalham em conjunto nos diferentes tipos de condomínio.
Entenda o que é uma incorporadora, qual seu papel no mercado imobiliário e a diferença para uma construtora.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é incorporadora de imóveis?
- Quem pode ser uma incorporadora?
- Qual é a diferença entre construtora e incorporadora?
- Como funciona o processo de incorporação imobiliária?
- Quais são as responsabilidades legais e administrativas da incorporadora?
- Quais são as vantagens de contratar uma incorporadora?
- Quais são as principais etapas envolvidas na atuação de uma incorporadora?
- Viabilidade
- Levantamento e apresentação da documentação
- Negociação para construção
- Lançamento e venda das unidades
- Qual é a função da incorporadora?
- Avaliação de mercado
- Captação de recursos
- Divulgação
- Elaboração de contratos de compra e venda
- Contrato com bancos
- Pós-venda
- Processos judiciais
- Prazo de entrega
- Quais as garantias oferecidas pela incorporadora aos compradores de imóveis?
- Como escolher uma incorporadora confiável?
- Procure as mais reconhecidas no mercado
- Analise a situação financeira da empresa de incorporação imobiliária
- Verifique se o atendimento é qualificado
- Avalie os empreendimentos imobiliários já entregues
- Converse com clientes
- Confira se a incorporadora é certificada
- Compre o imóvel que você sempre quis, com ajuda especializada e sem burocracias!
O que é incorporadora de imóveis?
A incorporadora de imóveis é a empresa que inicia o processo de construção e comercialização do empreendimento. Apesar de não realizar a obra, seu objetivo é identificar oportunidades, comprar o terreno, elaborar o projeto de arquitetura e fazer estudos de viabilidade. Assim, ela articula todas as ações desse negócio.
Em outras palavras, a incorporadora é a proprietária e a gestora do projeto. Assim, ela se responsabiliza por prazos, entrega dos bens, problemas estruturais e de construção, etc. Essa obrigação técnica é válida por 5 anos, mas pode ser ampliada em caso de dano estrutural.
Para saber o que é incorporadora, você ainda deve conhecer a Lei 4.591/1964. Ela regulamenta essas empresas e fica vigente em todos os critérios que não entrarem em conflito com o Código Civil. Caso contrário, o princípio de hierarquia entra em cena, o que significa que vale a legislação mais recente.
Quem pode ser uma incorporadora?
Segundo a Lei 4.591/1964, pode ser uma incorporadora qualquer pessoa física ou jurídica que esteja comprometida ou efetive a venda de unidades autônomas. Assim, estão enquadrados neste conceito: construtor ou corretor de imóveis, com procuração pública oferecida pelo proprietário; dono do terreno ou compromissários compradores; ou o poder público.
Ou seja, normalmente, o proprietário é o incorporador do empreendimento imobiliário. Ele contrata uma construtora, que é quem executa a obra. No entanto, essa função pode ser repassada para um terceiro por meio de procuração pública.
Qual é a diferença entre construtora e incorporadora?
A diferença entre construtora e incorporadora é a responsabilidade. A primeira executa a obra. Enquanto isso, a segunda cuida da elaboração do projeto, do seu desenvolvimento, de sua administração e da divulgação das unidades autônomas para venda.
Assim, a construtora trada da obra propriamente dita. Todo o restante abrange o que é incorporadora. Ou seja, as funções são bastante diferentes.
Ainda existe a imobiliária. Essa empresa atua de maneira mais direta entre comprador e vendedor. Portanto, cuida dos processos de transação imobiliária. Nesse caso, da compra e venda de unidades autônomas em empreendimentos.
A imobiliária também é contratada pela incorporadora. O propósito é aumentar a segurança e ter mais comodidade em todas as etapas de divulgação e burocracia das operações.
Como funciona o processo de incorporação imobiliária?
O processo de incorporação imobiliária funciona do planejamento à entrega do empreendimento. A primeira etapa é a análise de viabilidade, que abrange escolha do terreno, estudo de mercado e elaboração do projeto. Tudo isso resultará em um plano de negócios.
Esse documento traz várias informações sobre o empreendimento imobiliário, inclusive detalhes após a construção. Entre eles estão:
- Preço do imóvel, isto é, de cada unidade autônoma;
- Valor total do empreendimento;
- Prazo de entrega;
- Forma de captação dos recursos;
- Retorno financeiro esperado.
Assim que essa etapa estiver finalizada, a incorporação imobiliária é registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região da construção. Somente dessa forma consegue-se deixar a obra legalizada.
A partir disso, é possível vender os apartamentos na planta e começar o processo de negociação para construção. Porém, se nem tudo for comercializado, a venda pode continuar depois do empreendimento imobiliário pronto.
Quais são as responsabilidades legais e administrativas da incorporadora?
As responsabilidades legais e administrativas da incorporadora são a conclusão e entrega do empreendimento imobiliário. Isso porque ele formula e elabora a ideia da edificação, planeja o negócio e mobiliza os recursos necessários para a construção.
Segundo a Lei 4.591/1964, as responsabilidades referem-se à “entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”. Também cuida da realização da matrícula e do registro do imóvel.
Assim, ao entender o que é incorporadora, fica claro que a responsabilidade principal é com o cliente. Ou seja, se houver descumprimento do contrato, essa empresa será acionada na justiça, não a construtora.
Quais são as vantagens de contratar uma incorporadora?
As vantagens de contratar uma incorporadora são:
- Planejamento prévio sobre a viabilidade do empreendimento;
- Administração próxima da execução das obras;
- Aumento da segurança;
- Atendimento personalizado;
- Empreendimentos financiados na planta.
Quais são as principais etapas envolvidas na atuação de uma incorporadora?
As principais etapas envolvidas na atuação de uma incorporadora são:
Viabilidade
Tudo começa com a análise de viabilidade econômica do futuro empreendimento imobiliário. Assim, são avaliadas as condições de construção e os custos envolvidos. Também é feita uma pesquisa de mercado para garantir que o projeto seja atrativo para o público-alvo.
Por fim, verifica-se o melhor local para construção. Isso abrange características do terreno e da vizinhança, e aspectos que impactam o desenvolvimento do projeto. Por exemplo, algum risco de dano gerado por intempérie, que influencia a previsão financeira.
A partir de todos esses dados, a incorporadora calcula o valor geral de vendas. Isso leva ao potencial de ganhos, caso as unidades autônomas sejam vendidas pelo preço acordado inicialmente. Se for preciso, estabelece-se um teto de gastos.
Levantamento e apresentação da documentação
Aqui, é a fase de regularizar a documentação para que o empreendimento imobiliário seja construído. Se tudo estiver correto, o contrato de incorporação imobiliária é liberado. Porém, isso exige:
- Certidões negativas de impostos estaduais, federais e municipais;
- Alvará da obra;
- Contrato social da incorporadora imobiliária;
- Autorização do projeto arquitetônico;
- Declaração das informações técnicas, como total de unidades, vagas de garagem e áreas comuns;
- Escritura do terreno ou título de propriedade com valor equivalente;
- Comprovantes de capacidade financeira.
Essas documentações podem variar conforme o município. No final disso, obtém-se o registro, chamado Memorial de Incorporação. Com esse documento, é possível começar a obra e as vendas das unidades ainda na planta.
Negociação para construção
A área em que o empreendimento será erguido pode ser da própria incorporadora ou de um terceiro. De toda forma, é preciso negociar as condições sobre o uso do terreno e distribuição de lucros.
Por exemplo, se o proprietário for um terceiro, costuma ser estipulado que o pagamento ocorrerá por meio da oferta de um número X de unidades autônomas.
Lançamento e venda das unidades
Essa é a etapa final, em que a incorporadora lança o empreendimento e vende as unidades autônomas. Assim, ela busca pessoas interessadas em fechar o negócio, o que pode ser feito por equipe própria ou por meio de uma imobiliária contratada.
Por gerar a captação de recursos necessários para a construção, essa etapa é uma das mais importantes. Quando ela falha, a obra pode parar e gerar problemas para os compradores. Portanto, ela tem relação direta com a capacidade de entrega no prazo.
Qual é a função da incorporadora?
A função da incorporadora é administrar todo o projeto do empreendimento imobiliário. Isso significa que ela está envolvida desde a análise de viabilidade, seleção de terrenos e elaboração do projeto até a contratação da construtora e da imobiliária. Assim, é responsável por todas as etapas, exceto a execução da obra.
Para entender melhor, veja todas as funções, a seguir.
Avaliação de mercado
Uma das principais funções da incorporadora é verificar se o empreendimento é viável na região desejada. Isso evita problemas na hora de vender e desalinhamento entre a obra e o público-alvo.
Captação de recursos
Mais do que saber o que é incorporadora, é necessário entender que essas empresas sempre buscam algum tipo de financiamento. Isso é feito por meio de investidores particulares e/ou bancos. Essa medida é adotada, porque o recurso de terceiros costuma ser mais barato do que o uso do capital próprio.
Divulgação
Sem divulgação, não há vendas. Assim, a incorporadora imobiliária precisa divulgar o empreendimento. Isso costuma ser feito do pré-lançamento até a finalização da obra. Para essa etapa, normalmente contrata-se corretores e imobiliárias.
Elaboração de contratos de compra e venda
Todo contrato de compra e venda precisa ser elaborado, revisado e alterado pela incorporadora. Afinal, ela precisa verificar as cláusulas de responsabilidades para todas as partes.
Contrato com bancos
O financiamento imobiliário via bancos é a principal forma de pagamento dos clientes. Por isso, cabe à incorporadora fazer parcerias com as principais instituições financeiras. Assim, elas já têm as informações do projeto e torna-se mais fácil fechar negócio.
Pós-venda
Nesse caso, a função é garantir que os compradores tenham todas as informações necessárias sobre o empreendimento imobiliário. Por exemplo, cálculo das prestações, saldo devedor, seguros, balões e mais.
Processos judiciais
Caso algum cliente entre na justiça devido a algum problema do imóvel, é a incorporadora que precisa arcar com essa responsabilidade. Geralmente, isso acontece devido a:
- Cláusulas contratuais abusivas;
- Danos materiais e/ou morais;
- Lucros cessantes;
- Atraso na entrega da obra;
- Omissão de informações.
Prazo de entrega
Ainda que a construção seja feita por outra empresa, a incorporadora é a responsável pela entrega do empreendimento imobiliário no prazo. Isso acontece porque é ela que capta os recursos.
Aqui, vale a pena ressaltar que algumas incorporadoras também são construtoras. Assim, são duas empresas, com CNPJs diferentes, mas que integram o mesmo grupo. Nesses casos, cada uma também tem sua responsabilidade.
Quais as garantias oferecidas pela incorporadora aos compradores de imóveis?
As garantias oferecidas pela incorporadora aos compradores de imóveis são:
- 5 anos contra vícios ocultos e que tornam o imóvel impróprio para uso;
- 180 dias para defeitos de acabamento;
- 90 dias para vícios aparentes ou de fácil constatação.
Os vícios ocultos são todos aqueles que não podem ser percebidos na hora. Por exemplo, vazamentos internos, infiltrações e problemas na fiação elétrica.
Já os defeitos de acabamento são relativos à parte estética, como esquadrias, pintura e revestimentos. Nesse caso, o ideal é verificar na vistoria de imóvel e pedir a troca antes mesmo de se mudar.
Por sua vez, os vícios aparentes são aqueles que podem ser notados na hora. É o caso de pintura rachada ou azulejo quebrado, por exemplo.
Essas são garantias legais, que estão definidas no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. A incorporadora também pode oferecer algumas garantias contratuais, que são negociadas diretamente com o cliente.
Nesse último caso, pode ser a proteção para itens não abrangidos pela legislação ou a extensão do prazo de cobertura. Por isso, é fundamental sempre ler o contrato antes de assiná-lo.
Como escolher uma incorporadora confiável?
Veja algumas dicas para escolher uma incorporadora confiável para seu investimento imobiliário.
Procure as mais reconhecidas no mercado
Comece analisando a aceitação e a reputação. Além de saber o que é incorporadora, veja qual é a mais reconhecida, o tempo de existência e a quantidade de empreendimentos entregues. Essa pesquisa pode ser feita na internet e você pode até solicitar dados no Procon.
Analise a situação financeira da empresa de incorporação imobiliária
Uma empresa sem boa saúde financeira está fadada a ter dificuldades. Isso significa que o empreendimento pode nem ser entregue ou sofrer grande atraso. Portanto, avalie a situação com bancos e justiça. Também busque na internet e veja se há algum indício de problema.
Verifique se o atendimento é qualificado
Um bom atendimento faz toda a diferença. Por isso, tenha atenção a esse detalhe e verifique se todas as informações são repassadas de forma transparente e clara.
Avalie os empreendimentos imobiliários já entregues
Visite outros empreendimentos já entregues por essa empresa de incorporação imobiliária. Veja se tudo foi feito dentro do esperado, se o acabamento é bom ou se ocorreram atrasos. Isso ajudará a tomar sua decisão.
Converse com clientes
Conversar com outros clientes é fundamental para decidir pela incorporadora. Pergunte sobre facilidades, problemas, atendimento, satisfação com o imóvel, suporte no pós-venda, oferta de informações transparentes e o que mais achar relevante.
Confira se a incorporadora é certificada
Ter certificações é sinal de que a empresa age dentro da legalidade e utiliza os melhores parâmetros de gestão. É o caso da ISO 9001 e do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-h). Então, pesquise no próprio site para identificar se a incorporadora tem esses selos.
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