No momento de contratar o financiamento imobiliário parece bem simples: você pode optar pelo sistema SAC, em que as parcelas caem ao longo do tempo, ou pelo sistema Price, em que elas são iguais até o fim do contrato.
Acontece que, eventualmente, a parcela do financiamento é reajustada em relação à tabela projetada pelo banco no início.
Em alguns casos, inclusive, o reajuste não só aumenta a parcela, mas torna o próprio saldo devedor superior ao do início do financiamento.
Mas por que isso acontece? Abaixo, detalhamos as principais razões para que a parcela do financiamento imobiliário suba e como evitar que isso ocorra.
Navegue pelo conteúdo:
- Indexador do contrato pode ser o grande vilão da parcela do financiamento
- Prefixado + TR: a melhor opção para quem não quer se arriscar
- Indexação pela poupança: encarece com os juros
- Inflação: um risco necessário em um especialista como o Brasil
- Agravante: indexação ao IGP-M ou INCC
- Fator risco do seguro
- Onde encontrar as melhores condições para o financiamento imobiliário?
Indexador do contrato pode ser o grande vilão da parcela do financiamento
Quando o banco projeta as parcelas a serem pagas ao longo de muitos anos, muitas vezes décadas, ele está fazendo simplesmente uma projeção.
Isso ocorre porque é impossível saber o resultado futuro de variáveis presentes no contrato e que compõem, muitas vezes, parte dos juros, como a inflação ou a TR.
Assim, se você possui um contrato indexado ao IPCA, por exemplo – e a inflação sobe muito, como aconteceu no período da pandemia, a correção do seu saldo devedor e das suas parcelas será mais pesada, elevando o preço a ser pago.
Contudo, isso não significa que o valor das parcelas seja completamente imprevisível. Dependendo do modelo de juros e indexadores utilizados, a sensibilidade dos contratos a esses reajustes pode ser maior ou menor.
Prefixado + TR: a melhor opção para quem não quer se arriscar
Os contratos cujos juros são prefixados (uma taxa determinada, como 8% ao ano) e indexados à taxa referencial (TR) podem até sofrer variações de preços, mas o impacto nas parcelas é muito mais suave.
Isso porque a parte prefixada dos juros tende a ser a principal e já está sendo considerada nas projeções das parcelas.
A variação pode vir da TR, taxa que depende da movimentação de títulos públicos no mercado secundário – e sobe quando a taxa básica de juros, a Selic, é elevada.
O valor, contudo, não costuma ser um problema. Depois de um bom tempo zerada, a TR dos últimos 12 meses (fev/22 – jan/23) está em 1,78% ao ano.
Indexação pela poupança: encarece com os juros
Nos últimos anos, os bancos, principalmente a Caixa Econômica Federal, apresentaram novas possibilidades de juros e correção para os financiamentos.
Uma delas foi a indexada ao rendimento da poupança, além de uma taxa prefixada, que costuma ser menor do que a dos contratos ligados à TR.
Como boa parte dos recursos do crédito imobiliário é captada pelos bancos via caderneta de poupança, atrelar a correção ao rendimento protege as instituições financeiras, que têm praticamente garantido o ganho da taxa prefixada.
Por conta disso, a taxa prefixada é mais baixa. Em 2019 e 2020, por exemplo, enquanto o modelo tradicional oferecia contratos a 8% + TR, eles ficavam em torno de 3% + poupança, segundo o Valor Econômico.
Isso atrai os compradores, mas tem um risco: quanto maiores os juros básicos (Selic) no país, maior a rentabilidade da poupança (até o limite de 6,17% ao ano + TR).
Como nos últimos anos a Selic saiu de um patamar baixíssimo, de 2%, para 13,75%, a poupança saiu de aproximadamente 1,4% para 6,17%, o que impactou duramente quem contratou esse modelo de financiamento.
Inflação: um risco necessário em um especialista como o Brasil
O modelo mais arriscado de contrato imobiliário é aquele indexado à inflação. Do mesmo modo que os contratos ligados à poupança, ele protege o credor da alta de preços, que pode gerar fortes estragos ao longo de décadas.
Assim, a taxa prefixada tende a ser baixa, o que atrai compradores em tempos de IPCA baixo. Contudo, por se tratar de uma dívida geralmente de longo prazo, o comprador não deve se atentar apenas à inflação de momento, mas sim a que pode ocorrer ao longo do período do financiamento.
E em um país com forte histórico de inflação como o Brasil, indexar seu contrato a essa variável pode ser uma péssima decisão.
Leia mais: Como se proteger da inflação investindo em imóveis?
Agravante: indexação ao IGP-M ou INCC
Se a correção pelo IPCA já pode ser arriscada, quando o ajuste é feito por índices de preços mais voláteis, como o IGP-M e o INCC, a dor no bolso pode ser ainda maior.
Isso porque esses índices medem com menor precisão o custo de vida e estão fortemente associados a elementos às vezes distantes do cotidiano, como o preço de determinadas matérias-primas e a variação cambial.
Esses índices costumam ser muito utilizados em financiamentos realizados com a construtora.
Fator risco do seguro
Em toda parcela do financiamento imobiliário, o tomador de crédito paga um seguro por morte e invalidez permanente, que protege a instituição financeira de perder o crédito caso o comprador venha a falecer ou perca suas condições laborais para arcar com a dívida.
A grande questão é que, quanto mais velhos estamos, maior é o risco de virmos a falecer, por exemplo. Quando o comprador pula de faixa etária (dos 29 para os 30 anos, por exemplo), pode haver um aumento do custo desse seguro.
Onde encontrar as melhores condições para o financiamento imobiliário?
Escolher um contrato de financiamento para a compra de imóveis não é uma tarefa fácil, Afinal, além dos inúmeros indexadores possíveis, é preciso comparar prazos, taxas e condições de cada instituição financeira.
Para tornar essa pesquisa mais fácil e efetiva, o QuintoAndar oferece aos seus usuários um simulador de financiamento, que compara as taxas utilizadas nos bancos para sugerir a melhor oferta ao comprador.
Além disso, quem compra um imóvel pelo QuintoAndar conta com as orientações dos executivos de negócio e pós-venda da plataforma, que auxiliam em toda a burocracia e em dicas para obter um bom contrato de financiamento.
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