Ao planejar a aquisição de um imóvel, a taxa de financiamento imobiliário é um dos fatores que você obrigatoriamente precisa levar em consideração. Afinal, esse custo influencia diretamente no valor total do contrato – tanto para mais, quanto para menos.
Por isso, se você está se planejando para realizar o sonho da casa própria, aqui vai uma dica de ouro: saber qual a taxa de juros para financiamento imobiliário, como ela funciona e como fazer o cálculo corretamente pode te ajudar a tomar as melhores decisões financeiras.
A seguir, você vai conferir quais são os tipos de taxas existentes, como calcular os juros do financiamento e como encontrar as melhores condições do mercado para comprar o seu imóvel.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a taxa de financiamento imobiliário?
- Taxa nominal
- Taxa real
- Taxa efetiva
- Taxa Referencial
- Qual a taxa usada para financiamento imobiliário?
- Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?
- Qual banco tem a menor taxa para financiamento imobiliário?
- Quanto está a taxa de financiamento imobiliário hoje?
- Como calcular a taxa de financiamento imobiliário?
- Entenda o cálculo
- Simule o valor do seu financiamento imobiliário
- Como a taxa de financiamento imobiliário afeta o valor do imóvel?
- O que é o Custo Efetivo Total (CET)?
- As melhores taxas para financiar seu imóvel
Leia também: Parcelas decrescentes no financiamento imobiliário: o que são, como calcular, vantagens e desvantagens
O que é a taxa de financiamento imobiliário?
A taxa de financiamento imobiliário é o percentual de juros cobrados pelas instituições financeiras que liberam crédito para a aquisição de um imóvel.
Essa taxa nada mais é do que o valor que o cliente paga ao banco pelo dinheiro emprestado para comprar o imóvel. Ou seja, a taxa de juros é tanto uma remuneração quanto o lucro da instituição financeira que liberou o empréstimo.
O economista e assessor de investimentos Matheus Espaires define a taxa de financiamento imobiliário da seguinte forma:
“São os juros pagos à instituição financeira que intermediou a aquisição do imóvel. Basicamente, é um aluguel que se paga a quem emprestou o dinheiro que foi usado para a compra do imóvel.”
Desse modo, os juros do financiamento imobiliário são cobrados todos os meses, sempre embutidos nas parcelas. Junto a eles, há outros encargos que formam o chamado Custo Efetivo Total (CET).
Ainda vale ressaltar que a taxa de financiamento imobiliário sempre deve estar descrita no contrato firmado entre você e o banco. Entretanto, esse percentual pode variar de acordo com a instituição financeira escolhida e o resultado da sua análise de crédito.
Por isso, antes de assinar o contrato de compra e venda, o banco vai se certificar de que você cumpre todas as exigências para que as parcelas mensais sejam pagas normalmente até o fim do financiamento – que pode ser de até 35 anos (ou 420 meses).
Leia também: O que é score de crédito e como aumentá-lo para alugar ou financiar um imóvel?
Taxa nominal
Existem alguns tipos de taxa de financiamento imobiliário. A taxa nominal, por exemplo, são os juros do financiamento que devem estar descritos em contato. Também conhecida como taxa fixa, esse percentual não sofre variação ao longo dos meses, mas é possível haver mudanças com o passar dos anos.
Taxa real
A taxa real é a taxa de juros nominal corrigida pela inflação do país, isto é, pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Taxa efetiva
Em seguida, a taxa efetiva nada mais é do que a taxa nominal quando existe capitalização. Isso significa que, a cada mês, os juros são incorporados ao saldo devedor, o que aumenta o valor total a ser pago. Na prática, ela se chama taxa efetiva e reflete o custo real do financiamento, pois inclui o efeito da capitalização.
Taxa Referencial
Por fim, a Taxa Referencial (TR) é divulgada pelo Banco Central. Como o nome sugere, esse percentual foi criado para ser uma referência em diferentes operações. Por isso, influencia o crédito imobiliário até hoje.
Qual a taxa usada para financiamento imobiliário?
Atualmente, a taxa usada para financiamento imobiliário varia de 10,49% e 11,49%. Entretanto, esse valor pode mudar de acordo com a instituição financeira e o resultado da sua análise de crédito.
Matheus Espaires
Economista e Assessor de Investimentos
Saber exatamente qual é a taxa de um financiamento imobiliário é algo que depende de cada contrato. Isso porque a taxa pode variar por diversos motivos, como a localização do imóvel, o valor do empréstimo em relação ao valor total do imóvel, a renda familiar e o grau de “bom pagador” do indivíduo que irá realizar o empréstimo (conhecido como score de crédito ou pontuação Serasa)
Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?
Para financiamentos imobiliários feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), a taxa mínima referente a imóveis residenciais é de 8,99% mais a Taxa Referencial (TR).
Qual banco tem a menor taxa para financiamento imobiliário?
A taxa atual de financiamento imobiliário está entre 10,49% e 11,49%. Agora, com relação aos bancos, essas são as médias de taxas aplicadas:
- Bradesco: entre 10,49% e 11,49% ao ano + TR
- Itaú: entre 10,49% e 11,88% ao ano +TR
- Santander: entre 10,99% e 12,49% ao ano + TR
- Caixa: entre 9,79% e 9,99% ao ano + TR
- Banco do Brasil: entre 10,25% e 11,33% ao ano + TR
Leia também: Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?
Quanto está a taxa de financiamento imobiliário hoje?
As taxas de financiamento imobiliário podem mudar de acordo com a variação estabelecida pelo banco, com o perfil do comprador, com a Taxa Referencial (TR) e a Taxa Selic.
Até a última atualização desta matéria (dezembro de 2024), a taxa de financiamento imobiliário apresentou um percentual médio de 10,49% a 11,49%.
Por isso, é sempre importante pesquisar as condições oferecidas por diferentes instituições financeiras, bem como verificar o CET (Custo Efetivo Total) antes de assinar um contrato de financiamento.
Como calcular a taxa de financiamento imobiliário?
Para calcular a taxa de financiamento imobiliário, é importante levar em consideração alguns fatores, como:
- Valor do imóvel: quanto maior o valor do bem, maior será o valor total financiado e, consequentemente, maiores os juros a serem pagos;
- Prazo do financiamento: prazo mais longo significa mais tempo para a incidência de juros, o que aumenta o custo final;
- Perfil do comprador: o seu score de crédito e renda influenciam diretamente na definição da taxa.
De modo geral, existem dois tipos de cálculo. A diferença é se os juros serão simples ou compostos. No caso de juros simples, a fórmula será:
Juros = Capital Inicial (C) x Taxa de Juros (i) x Tempo (t)
- C = valor do financiamento;
- i = taxa de juros em números decimais;
- t = duração de tempo em que o dinheiro ficará emprestado em anos
Agora, para juros compostos, o cálculo é:
Montante = Capital Inicial (C) x (1 + Taxa de Juros(i))t
- Montante = valor total pago ao final do financiamento;
- C, i e t continuam com o mesmo significado
Entenda o cálculo
Achou confuso? Então, confira abaixo um exemplo para facilitar o entendimento:
Imagine que você irá financiar um imóvel no valor de R$ 250 mil reais em 30 anos, ou seja, 360 meses. Considere também uma taxa de juros de 10% ao ano.
Em primeiro lugar, vamos obter o valor da amortização do financiamento. Para isso, basta dividir o custo do financiamento pelo total de meses. Ou seja: 250.000 por 360 meses é igual a R$ 694,44.
Em seguida, vamos descobrir a taxa de juros mensal. Para isso, dividimos a taxa anual de 10% por 12 meses, que resulta em 0,83% ao mês.
Por fim, o próximo passo é multiplicar o valor do imóvel financiado pela taxa de juros mensal. Ou seja: 0,83% x 250.000,00 = 207.500,00. Nesse sentido, a taxa de financiamento imobiliário cobrada pelo banco é de R$ 207.500,00.
Isso significa que o valor do imóvel (R$ 250 mil) acrescido da taxa de juros (R$ 207.500 mil) resulta em um financiamento de R$ 457.500,00. Ao dividir esse valor por todos os meses previstos em contrato, você terá parcelas mensais de R$ 1.270,83.
Todavia, é importante levar em consideração as taxas de seguro, os custos operacionais, o sistema de financiamento escolhido, o valor de entrada e outras variáveis previstas em contrato.
Afinal, esses valores podem mudar de acordo com as condições de mercado e o acordo entre você e o banco.
Simule o valor do seu financiamento imobiliário
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Leia mais: Como calcular um financiamento de imóvel: passo a passo completo
Como a taxa de financiamento imobiliário afeta o valor do imóvel?
A taxa de financiamento imobiliário impacta no custo final do imóvel. Afinal, por se tratar de uma dívida de longo prazo, os juros são aplicados mensalmente sobre o saldo devedor, o que aumenta consideravelmente o valor total pago.
Por exemplo, uma taxa de 10% ao ano pode transformar um imóvel de R$ 250 mil em um custo final acima de R$ 400 mil, dependendo do prazo e das condições contratuais. Por isso, buscar taxas mais baixas e negociar com os bancos é indispensável para economizar no processo de aquisição da casa própria.
Porém, como destaca Matheus Espaires:
“Não basta olhar apenas para a taxa do financiamento em si, mas deve-se observar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que é a taxa final que você irá pagar pelo empréstimo no banco”.
Alguns desses custos extras inseridos no CET são a avaliação do imóvel, tarifas bancárias e seguro obrigatório. Falaremos mais sobre esses valores nos próximos tópicos.
O que é o Custo Efetivo Total (CET)?
O Custo Efetivo Total (CET) representa a soma de todos os custos envolvidos em uma operação de crédito. No caso do financiamento imobiliário, por exemplo, ele inclui os juros, tarifas administrativas, seguros obrigatórios e outras taxas adicionais.
Ou seja, essa alíquota reflete o custo real do financiamento e, por isso, você deve analisá-la com atenção.
Veja alguns dos principais custos extras que compõem o CET:
- Taxas de análise de crédito: cobrança feita para cobrir os custos da avaliação do perfil de crédito do interessado no crédito imobiliário;
- Abertura de cadastro: apesar de não ser obrigatória, a Taxa de Abertura de Cadastro (TAC) é cobrada por muitas instituições;
- Taxas administrativas: tarifas que variam de banco para banco e são cobradas para questões como manutenção de cadastro, por exemplo;
- Seguros: muitas instituições financeiras exigem a inclusão de seguros que garantam o pagamento das prestações do financiamento, no caso de morte ou perda de emprego por parte da pessoa que tomou o crédito;
- Imposto sobre Operação Financeira (IOF): tributação obrigatória que incide em diversas operações financeiras e que precisa ser incluída no valor total do crédito imobiliário.
As melhores taxas para financiar seu imóvel
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