Na hora de encontrar seu novo lar, é possível que você se depare com a seguinte dúvida: é melhor optar por um consórcio ou financiamento imobiliário? A resposta depende daquilo que se prioriza. Afinal, ambas as alternativas podem ser benéficas, o que interessa são suas preferências.
Conheça os prós e os contras das duas possibilidades de compra de imóveis.
Confira o que você vai ler aqui:
- Importância da escolha entre consórcio e financiamento
- Como funciona o financiamento imobiliário?
- Quais os tipos de financiamento?
- Financiamento pelo FGTS
- Financiamento pelo SBPE
- Financiamento com a construtora
- Como funciona o consórcio?
- Quais os tipos de consórcio?
- O que vale mais a pena: financiamento ou consórcio?
- Como escolher a melhor opção entre consórcio e financiamento imobiliário?
- Após fazer sua escolha, que tal encontrar seu imóvel com o QuintoAndar?
Importância da escolha entre consórcio e financiamento
A importância da escolha entre consórcio e financiamento é pagar o menos possível. O ponto-chave é que isso inclui uma comparação entre as duas modalidades de pagamento de compra de imóveis e outras possíveis despesas extras, como a necessidade de pagar aluguel enquanto não se muda.
Portanto, essa é uma decisão bastante pessoal e que requer pensar sobre sua situação financeira e orçamento mensal. Nesse sentido, alguns aspectos pessoais devem ser considerados, como:
- Necessidade de pagar aluguel;
- Comprometimento do seu orçamento;
- Necessidade de pagar entrada;
- Sua capacidade de guardar dinheiro;
- Pagamento de cota condominial.
Portanto, é uma decisão muito específica para cada pessoa. Ainda há outros aspectos, como a necessidade de se mudar logo, a possibilidade de esperar, se quer um imóvel novo ou usado etc.
Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário funciona como uma linha de crédito específica oferecida por instituições financeiras. Elas determinam o limite máximo de contratação e de pagamento. Normalmente, é de 35 anos (420 meses). Ainda há cobrança de juros e outras taxas, que estão definidos no contrato.
As condições dessa operação dependem do seu histórico de relacionamento com o banco, score de crédito e outros fatores. Quanto melhor for a sua reputação na instituição financeira e nos órgãos de proteção ao crédito, mais fácil será a análise de crédito e a contratação do financiamento.
Isso também interfere na taxa de juros cobrada. Tendo menos risco na operação de crédito, o banco oferece condições mais atrativas.
Além disso, em qualquer operação de financiamento imobiliário, o dinheiro é direcionado ao vendedor. Ele recebe o pagamento como se fosse à vista: o banco “assume a dívida”, sendo o credor de quem realiza o financiamento.
Nesse sentido, algumas vantagens do financiamento imobiliário são:
- A disponibilidade é imediata, isto é, você pode se mudar assim que assinar o contrato de financiamento;
- A operação é rápida após a autorização da operação pelo banco;
- Os prazos de pagamento são longos;
- As parcelas podem comprometer, no máximo, 30% do seu orçamento;
- Você pode amortizar o financiamento. Ou seja, você adianta o pagamento das parcelas e o valor dos juros é recalculado.
Embora existam muitas vantagens, há alguns pontos que podem ser considerados desvantagens do financiamento imobiliário:
- O pagamento de entrada é alto, podendo chegar a 20% ou 30% do preço do bem;
- Há cobrança de taxa de financiamento imobiliário, juros com base na Selic e/ou no IPCA. Assim, pode haver a flutuação do valor das parcelas e os juros tendem a ser mais elevados;
- O imóvel financiado pode ser tomado em caso de inadimplência;
- Você terá que pagar seguros de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e Morte ou Invalidez Permanente (MIP). Isso torna a operação de financiamento mais cara;
- Há muita burocracia, já que é preciso apresentar documentos de comprador, vendedor e imóvel.
Assim, o financiamento imobiliário é mais indicado para quem precisa usufruir do imóvel rapidamente, precisa de previsibilidade nos pagamentos e/ou tem um orçamento mais apertado. Ele permite fazer um bom planejamento para arcar com as parcelas no longo prazo.
Além disso, existe o financiamento para reforma. Ele é usado quando você já tem um imóvel e quer ampliá-lo ou fazer qualquer tipo de melhoria.
Quais os tipos de financiamento?
Os tipos de financiamento de imóveis disponíveis nos bancos brasileiros influenciam a escolha de pagamento imobiliário. Eles são:
Financiamento pelo FGTS
A operação integra o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nesse caso, o valor do imóvel e do pagamento têm limites variáveis. É exigido ter uma renda familiar máxima, que muda conforme a região brasileira. A taxa de juros é mais baixa.
Financiamento pelo SBPE
Não existe um limite de renda. As taxas de juros são limitadas a 12% ao ano, quando o valor do imóvel está dentro dos limites do SFH, isto é, de até R$ 1,5 milhão. Em outros casos, é possível que as alíquotas sejam maiores.
Financiamento com a construtora
É uma possibilidade para ter menos burocracia e mais flexibilização. No entanto, o prazo de pagamento costuma ser bem mais baixo e as taxas de juros, mais elevadas. Além disso, geralmente, o imóvel ainda não está pronto: você não pode utilizá-lo imediatamente.
Leia também: Aprenda como financiar 100% de um imóvel e veja as opções disponíveis
Como funciona o consórcio?
O consórcio funciona como um grupo de pessoas com um objetivo comum. Elas são divididas em grupos conforme o interesse apresentado, por exemplo, comprar um imóvel.
Além disso, pagam uma parcela mensal e o dinheiro fica em um fundo comum. O valor e o prazo das parcelas são definidos em contrato e sofrem reajuste de acordo com índices de mercado.
No caso do consórcio imobiliário, o indexador costuma ser o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Sempre que ele é alterado, o valor das parcelas é reajustado. O objetivo é manter o seu poder de compra.
Pedro Henrique Dias Silveira
Consultor Financeiro
O consórcio pode ser contemplado por sorteio e por lance. Então são duas probabilidades que, dependendo da análise que a gente faz em cada grupo, permitem potencializar a estimativa de tempo para contemplação do cliente.
Assim, o bem não será adquirido na hora. No caso da contemplação por sorteio, eles são realizados mensalmente.
Quando o número da sua cota é sorteado, significa que sua carta de crédito é contemplada. Se ainda tiver saldo sobrando, você continua pagando as prestações até a quitação total.
Além dos sorteios, também é possível adiantar a contemplação participando de lances. Existem 3 principais modalidades:
- Lance livre: cada participante oferece a quantia que quiser e quem der o valor mais alto ganha;
- Lance fixo: a administradora do consórcio determina um valor igual para todos os participantes. Assim, é feito um sorteio especial para determinar o vencedor;
- Lance embutido: você oferece um percentual da carta de crédito. Se você oferecer o lance mais alto, ganha e a quantia a ser recebida diminui, já que você não tem o dinheiro em mãos.
Dessa forma, é possível elencar algumas vantagens do consórcio de imóveis. Elas são as seguintes:
- A burocracia é menor. Você adquire a cota na hora, sem passar por um longo processo de avaliação de crédito;
- É possível usar o FGTS para dar lances e antecipar a contemplação da carta de crédito;
- Você mantém o poder de compra, já que as parcelas são reajustadas conforme o INCC;
- É possível adquirir um consórcio mesmo estando com o nome sujo, ou seja, inserido na lista de devedores dos órgãos de proteção ao crédito;
- Não há cobrança de juros e entrada, o que pode deixar a operação mais acessível e, em alguns casos, mais barata.
Já alguns pontos que podem ser considerados desvantagens da modalidade para a compra de imóveis são:
- Há cobrança de taxa de administração, fundo comum e fundo de reserva. Por isso, é preciso calcular para ver se a operação realmente vale a pena;
- A retirada da carta de crédito contemplada só pode ser feita quando seu nome estiver “limpo”;
- É preciso pagar multas e taxas, caso queira encerrar sua participação no consórcio por qualquer motivo;
- Você terá que esperar para usar o bem;
- Os prazos de pagamento tendem a ser menores.
Por isso, é necessário pensar e, então, escolher se você vai optar por consórcio ou financiamento. As duas modalidades de pagamento são válidas, tudo depende das suas preferências e condições financeiras.
De toda forma, a escolha de pagamento imobiliário deve considerar o consórcio. O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira explica que essa opção pressupõe planejamento. Isso porque não se ajusta a quem tem pressa para mudar, “porque no consórcio não existe uma certeza de contemplações, existe probabilidade”.
Nesse sentido, o consórcio é mais indicado para quem pode esperar para obter o bem e quer pagar menos. Assim, é possível planejar a compra e adotar a prática de poupar, já que o pagamento é como uma dívida. Dessa forma, você faz uma operação segura e prática.
Quais os tipos de consórcio?
Os tipos de consórcio mais comuns são os de:
- Imóveis;
- Automóveis;
- Motos;
- Serviços.
Ainda podem existir outros, como os de viagem e para fazer uma cirurgia plástica. Tudo depende da administradora do consórcio.
O que vale mais a pena: financiamento ou consórcio?
De modo geral, o que vale mais a pena é o financiamento, para quem precisa ter o imóvel em curto prazo. Já quem não tem pressa pode esperar o consórcio, que pode ser até mais econômico. Então, é importante verificar o que você precisa e fazer os cálculos necessários.
Além disso, para escolher o que é melhor, consórcio ou financiamento, é preciso considerar a sua situação atual e as suas preferências. Você pode escolher uma das opções considerando os seguintes aspectos:
- Sua condição financeira: veja se tem dinheiro para entrada (financiamento) ou não (consórcio);
- Valor das parcelas: faça uma simulação de financiamento e confira qual seria a média cobrada por prestação. Considere a Tabela Price ou SAC nesse cálculo. Também verifique qual seria o valor em um grupo de consórcio;
- Situação econômica do país: situações de Selic e IPCA elevados tendem a ser menos vantajosos para quem faz um financiamento imobiliário;
- Suas necessidades: verifique se precisa do imóvel agora ou se pode esperar.
Em outras palavras, avalie o seu potencial de compra, seu score de crédito e foque o longo prazo. Isso ajudará a pensar sobre um possível planejamento financeiro antes da compra.
De toda forma, o financiamento é uma boa opção para quem precisa do imediato. Já o consórcio é mais indicado para quem busca disciplina financeira.
O consultor financeiro Pedro Henrique Dias Silveira trouxe uma curiosidade a respeito do assunto:
Pedro Henrique Dias Silveira
Consultor Financeiro
Por que as pessoas preferem financiar ou o consórcio do que comprar a vista? Quando elas optam por fazer financiamento ou consórcio, o contrato do banco já tem força de escritura pública, então os clientes deixem de pagar a escritura no cartório e já tem uma economia.
As vantagens apontadas não param nesse ponto:
Pedro Henrique Dias Silveira
Consultor Financeiro
Outra vantagem de financiar ou optar pelo consórcio é porque ambos têm o seguro de MIP que é o seguro de morte e invalidez permanente e o DFI que é o de danos físicos ao imóvel. São seguros obrigatórios que fazem a liquidação na falta da pessoa.
Como escolher a melhor opção entre consórcio e financiamento imobiliário?
Para escolher a melhor opção entre consórcio e financiamento imobiliário, considere o que você precisa no momento, faça simulações e considere todos os custos. Você também pode conversar com especialistas para tomar sua decisão.
Isso porque, entre consórcio ou financiamento, a primeira opção é melhor para quem tem tempo para esperar, enquanto a segunda é mais indicada para as necessidades de curto prazo.
Assim, não existe resposta certa. Algumas dicas para decidir se é melhor consórcio ou financiamento são:
- Analise o Custo Efetivo Total (CET) das duas modalidades de pagamento para saber o que compensa;
- Veja se tem o valor de entrada;
- Confira o prazo de pagamento;
- Analise a possibilidade de amortização.
Após fazer sua escolha, que tal encontrar seu imóvel com o QuintoAndar?
Agora que você conhece todos esses detalhes e sabe como escolher entre consórcio ou financiamento, é hora de encontrar seu novo lar. Com o QuintoAndar, você consegue!
Independentemente da sua escolha entre consórcio ou financiamento imobiliário, você pode encontrar sua casa ou apartamento na nossa plataforma de moradia.
