No mercado financeiro, os ativos oscilam de valor de acordo com incertezas políticas e econômicas. Esse cenário impacta vários segmentos, inclusive o mercado imobiliário. Afinal, ele tem a chamada correção monetária, que interfere no contrato de compra e venda de imóvel.
Você pode entender essa situação comparando com a oscilação do valor do dólar, da desvalorização do real e da alta do euro, por exemplo. Bom, isso quer dizer que as moedas vão mudando de valores de acordo com a volatilidade do mercado e da política.
Então, por que existe o índice de correção monetária no contrato imobiliário? Basicamente, para evitar que o valor do contrato fique defasado, dependendo das mudanças que acontecem no cenário econômico.
O ponto negativo é que a prestação paga todos os meses pode aumentar e ter seu valor variando com o tempo. Por isso, é muito importante entender como essa atualização monetária funciona e é calculada.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é correção monetária?
- Diferença entre juros e atualização monetária
- Quando a correção monetária precisa ser realizada?
- Quais os índices de correção de imóveis?
- Qual índice de correção monetária usar em contrato?
- Como é feita a correção monetária no financiamento de imóveis?
- Como a correção monetária afeta o mercado imobiliário?
- Quais são as leis que regulamentam a correção monetária em contratos imobiliários?
- Quais são os tipos de contratos imobiliários que utilizam a correção monetária?
- Como calcular correção monetária de imóvel?
- Passo 1: A base do cálculo
- Passo 2: Entenda o que é o índice de ajuste monetário
- Passo 3: Como usar o índice de atualização monetária
- Passo 4: Não é bom de matemática? Use a calculadora do Cidadão do Banco Central
- Como usar a correção monetária a favor de um financiamento imobiliário?
- Em busca de um apartamento para comprar ou alugar?
O que é correção monetária?
A correção monetária, também chamada de atualização monetária, é quando se faz um reajuste no valor para compensar a desvalorização do real (moeda brasileira), diante das outras moedas que circulam no mercado. Assim, o preço é ajustado conforme a inflação do período ou um indicador financeiro.
Portanto, é uma atualização do valor da moeda calculado através de algum indicador. Por exemplo, podem ser usados o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
No caso do mercado imobiliário, a correção monetária representa o reajuste do valor do seu financiamento ou do contrato de aluguel. Assim, o propósito é manter o equilíbrio da negociação nos quesitos financeiro e econômico.
No entanto, esse é um fator que exige atenção. Afinal, o reajuste da locação ou das parcelas a serem pagas pode fazer com que você tenha dificuldades de efetuar os pagamentos. Por isso, é necessário entender o funcionamento dessa correção.
Diferença entre juros e atualização monetária
A diferença entre juros e atualização monetária é que os primeiros são taxas cobradas pela dívida, seja parcelada, seja um débito em atraso. Por sua vez, a segunda é um reajuste do valor da moeda. Por isso, ela incide todos os meses, de acordo com um índice de mercado.
Ou seja, os juros são uma forma de remunerar quem emprestou dinheiro para você durante determinado período. É assim que funciona em casos de empréstimos em bancos.
Já a atualização monetária mantém o equilíbrio do contrato de compra e venda ou locação. Por isso, é considerada a inflação sobre o segmento, sendo utilizado o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) para obras ainda em andamento e o IPCA ou o IGP-M para a locação ou o imóvel entregue em financiamento.
Entretanto, há um ponto de intersecção entre a correção e os juros, pois quando há a atualização monetária, ela incidirá também sobre os valores dos juros, caso seja aplicado.
Dessa forma, não confunda: os juros são valores adicionados a uma dívida e cobrados de acordo com o montante. Já a correção monetária é a garantia da manutenção do poder de compra da moeda e incide sobre o valor total da dívida e também dos juros.
Leia também: É melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário como índice de reajuste de aluguel?
Quando a correção monetária precisa ser realizada?
A correção monetária precisa ser realizada quando a inflação sobe e o real é desvalorizado a ponto de ter consequência na renda dos brasileiros.
Assim, o valor verdadeiro do dinheiro é mantido após determinado período e os contratos imobiliários são reajustados de acordo com essa nova realidade.
Além disso, existem outras situações em que esse tipo de reajuste também é necessário. Veja quais são elas:
- Quando se demora para decidir alguma ação judicial e fazer jus ao que será pago ou ressarcido. Assim, faz-se uma atualização do valor da moeda para “ser justo” com os tempos da tomada da decisão;
- Na restituição do Imposto de Renda. Como esse processo demora alguns meses, a correção é realizada para evitar os efeitos da inflação.
No mercado imobiliário, o reajuste do valor de financiamento ou do aluguel é realizado de acordo com o que está previsto em contrato. Isso porque a correção monetária ocorre sempre que há perdas derivadas da inflação.
Ou seja, o aumento dos preços na economia em geral faz com que o reajuste se torne necessário. Assim, não existe prejuízo para o proprietário do imóvel nem para o credor do financiamento. Portanto, o poder aquisitivo é restituído.
Leia também: Dicas de Imposto de Renda para quem aluga, compra ou vende imóvel
Quais os índices de correção de imóveis?
O índice de correção de imóveis utilizado em um contrato pode ser o INCC (se ainda estiver em obra), o IPCA ou o IGP-M (se estiver concluído). No caso do bem ainda estar em construção, o primeiro indexador fica em vigência até sua entrega. Depois, passam a vigorar os outros dois indicadores.
Veja as diferenças entre os índices de correção imobiliária:
- INCC: é específico para imóveis na planta;
- IGP-M: é o índice mais comum no mercado imobiliário, mas passou a ficar em desuso depois de aumentar de forma desproporcional durante a pandemia de COVID-19;
- IPCA: é o indicador oficial da inflação no Brasil e ocupou o espaço do IGP-M de 2021 em diante.
Qual índice de correção monetária usar em contrato?
O índice de correção monetária para usar em contrato depende do imóvel que está sendo comprado e/ou da operação realizada (compra ou locação). De modo geral, o INCC tende a apresentar um percentual mais baixo, mas ele só é válido para bens em construção. Por isso, o ideal é verificar o resultado dos indexadores econômicos e tomar a sua decisão.
De toda forma, é necessário saber que o valor das parcelas do financiamento ou da locação vai ser reajustado conforme o que estiver definido em contrato. Inclusive, em contratos de aluguel, é possível chegar a um consenso com o proprietário. Assim, consegue-se obter mais vantagens na atualização monetária.
Como é feita a correção monetária no financiamento de imóveis?
A correção monetária no financiamento de imóveis é feita a partir de um ou mais indexadores sobre o saldo devedor do crédito. Em muitos casos, é aplicado o INCC, o IGP-M ou o IPCA mais a Taxa Referencial (TR).
A TR é um indicador de referência para os juros, mas é aplicado no financiamento imobiliário. Seu cálculo é feito pelo Banco Central e, em algumas situações, fica zerado. No entanto, pode ter algum percentual e isso impacta o reajuste das parcelas mensais.
Leia também: Conheça os principais tipos de financiamento imobiliário
Como a correção monetária afeta o mercado imobiliário?
A correção monetária afeta o mercado imobiliário devido ao reajuste dos contratos. Assim, obtêm-se equilíbrio e proteção para qualquer conjuntura econômica que se apresente. No entanto, isso exige que o comprador ou locatário tenha atenção ao contrato assinado.
Isso é o que recomenda o especialista Thiago de Oliveira Dantas. Segundo ele, a correção é atrelada a algum índice, como o IPCA, o IGP-M ou o INCC. Nos financiamentos habitacionais, a TR é a mais utilizada.
No entanto, é comum que os contratos de financiamento tenham uma taxa prefixada vinculada à TR. Por exemplo, 10% ao ano + TR. Por isso, a correção monetária pode ser maior do que o esperado.
Thiago de Oliveira Dantas
Especialista Estratégico, Profissional CFP® e Professor na Abecip Educação
“Até 2021, a TR estava em patamares muito baixos ou até mesmo zerada. Com a escalada da taxa de juros no Brasil, ela também foi majorada e isso gerou impacto nas parcelas dos adquirentes de imóveis que optaram pelo financiamento”.
Quais são as leis que regulamentam a correção monetária em contratos imobiliários?
A lei que regulamenta a correção monetária em contratos imobiliários é a Lei 10.931/2004. No artigo 46, fica estabelecido que o reajuste dos valores dos financiamentos é legal em contratos com prazo mínimo de 36 meses.
Além disso, a cláusula de atualização pode ter periodicidade mensal, basear-se em índices de preços setoriais ou gerais, ou utilizar o índice de remuneração da poupança.
Quais são os tipos de contratos imobiliários que utilizam a correção monetária?
Os tipos de contratos imobiliários que utilizam a correção monetária são os de compra e venda, e de locação, especialmente. Porém, praticamente todos fazem esse reajuste do valor.
Conforme Thiago Dantas, esse procedimento é efetuado até mesmo para os contratos destinados a pessoas jurídicas para a construção de empreendimentos.
Thiago de Oliveira Dantas
Especialista Estratégico, Profissional CFP® e Professor na Abecip Educação
“Na pessoa física, os mais comuns são os contratos de financiamentos imobiliários, que, em sua maior parte, serão prefixados com reajuste de TR. Já nos contratos de locação, geralmente se utiliza uma correção anual atrelada ao IGP-M”.
Como calcular correção monetária de imóvel?
Para calcular o valor do reajuste monetário deve se levar em conta os índices de cada área e também o período. Dessa forma, para te ajudar a entender esse cálculo, separamos um passo a passo. Confira!
Passo 1: A base do cálculo
De forma geral, a fórmula para descobrir a atualização monetária é: multiplicar o acumulado do índice em determinado período para encontrar o novo valor.
Por exemplo: se a correção foi de 20%, precisamos calcular quanto dá esse percentual diante do montante inicial e somar para ter o valor final.
Ou seja, se o montante for de 1.500,00 – 20% = R$ 300,00. Assim, R$ 1.500 + R$ 300 = R$ 1.800,00. Então, você receberá, com a correção, R$ 1.800,00.
Passo 2: Entenda o que é o índice de ajuste monetário
No exemplo acima, sobre o salário, nós usamos o índice de inflação, mas existem vários índices de correção, como:
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA);
- Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M);
- Taxa Referencial – TR;
- Certificado de Depósito Interbancário – CDI;
- Taxa Selic;
- Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI);
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC);
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E);
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC-Brasil).
Para calcular o reajuste monetário de algo, o primeiro é preciso saber sobre qual índice essa atualização deve ser feita. Os mais comuns são:
- IPCA, que engloba os gastos essenciais da população;
- IGP-M, que é um índice de correção para reajuste de aluguéis;
- Taxa Referencial (TR), que é utilizado para aplicações em poupanças e assim por diante.
Cada índice diz a respeito do seu setor ou nicho. Por isso, é importante conhecer sobre qual índice vamos calcular a atualização.
Passo 3: Como usar o índice de atualização monetária
Essa é a parte interessante. Como você sabe que a correção é feita a partir de um índice, quando for fazer um investimento, como um financiamento ou alugar uma casa, use os índices ao seu favor.
Por exemplo: se você vai investir em renda fixa, a melhor opção de índice é o IPCA, já que ele acompanha o crescimento dos valores dos preços no Brasil.
Agora, se você vai financiar sua casa ou apartamento, o melhor índice é a taxa Selic — importante ressaltar que isso é válido apenas quando ela está em baixa.
Desse modo, sempre pense na correção como algo a longo prazo e avalie as vantagens e desvantagens dos índices.
A mesma regra é válida para quem vai financiar ou alugar um imóvel. Observe as condições e veja aquelas que forem mais favoráveis a você.
Passo 4: Não é bom de matemática? Use a calculadora do Cidadão do Banco Central
Se você não se dá bem com os números, uma opção para calcular a atualização monetária é usar a Calculadora do Cidadão do Banco Central. Ela já faz o cálculo de acordo com a base de dados para correção de valores.
Ou seja, ela acompanha diferentes índices de preços e dá o cálculo pronto! Além disso, como a calculadora avalia o reajuste de determinado setor, ela verifica o melhor caminho para a atualização de um financiamento imobiliário, por exemplo.
Como usar a correção monetária a favor de um financiamento imobiliário?
Quando você vai fazer um financiamento imobiliário, há duas opções de parcelas. Uma delas é a de juros prefixados, na qual as parcelas começam com um valor mais alto e ele vai abaixando de acordo com o tempo.
Esse tipo de prestação é perfeito para quem gosta de estabilidade, porque ela não fica sujeita às variações da moeda e dos índices.
Já a segunda opção de parcelamento é a de operações com o IPCA e a TR ou Taxa Selic e TR. Nesses casos, existe um valor mínimo da parcela e o montante mensal varia de acordo com os meses por causa das oscilações dos índices.
Desse modo, a dúvida é: vale a pena corrigir o valor da parcela de acordo com os índices? E, quem tem a resposta, é você!
Faça os cálculos, avalie bem as possibilidades e escolha o que for melhor para você neste momento.
Em busca de um apartamento para comprar ou alugar?
Agora que você já sabe como calcular a correção monetária e como isso pode beneficiar em um financiamento ou no aluguel, acesse o site do QuintoAndar e encontre o imóvel perfeito para você.
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