Quem compra um bem, sempre está interessado no potencial de valorização do imóvel ao longo dos anos, mesmo que seja para morar. Já para quem investe, esse é um fator primordial, junto da capacidade de geração de renda. Mas como valorizar um imóvel? Como garantir que essa compra de alto valor agregado trará retorno financeiro?
O fato é que, embora de maneira generalizada os imóveis tendam a se valorizar acima da inflação e das principais aplicações financeiras no longo prazo, não há garantias palpáveis de que todo imóvel se converterá em um investimento com bom retorno.
Entretanto, existem algumas categorias de gatilhos que ajudam um imóvel a ganhar valor financeiro. Enquanto alguns são mais óbvios, outros dependem de o investidor estar atento e bem informado a respeito do mercado.
Neste artigo, explicamos o que é a valorização de imóvel, como calcular, além de apresentar os fatores de valorização e como eles podem interferir em um maior ou menor retorno em seu investimento imobiliário.
Navegue pelo conteúdo:
- Quais os principais gatilhos para a valorização de um imóvel?
- Fatores próprios do imóvel
- Fatores regionais
- Fatores macroeconômicos e sociais
- Quanto valoriza um imóvel por ano?
- Aprenda calcular o ganho com a valorização de um imóvel
- Quanto um imóvel valoriza por ano
- Cuidado para não simplificar demais
- A estratégia de venda e aluguel é fundamental para valorizar seu imóvel
- Baixar e-book “Como vender um imóvel”
Quais os principais gatilhos para a valorização de um imóvel?
De maneira geral, todos os fatores que podem contribuir para a valorização (ou também para a desvalorização) de um imóvel podem ser separados em três categorias:
- Os fatores próprios do imóvel, como o estado de conservação;
- Os fatores externos que impactam a rotina do imóvel, como o acesso ao transporte, a segurança da região, o desenvolvimento da cidade;
- Os fatores de mercado, em especial ligados à macroeconomia e à sociedade.
Abaixo, destrinchamos cada uma dessas categorias e como você pode explorá-las para valorizar sua propriedade.
Fatores próprios do imóvel
Uma das maneiras mais utilizadas para fazer um imóvel valer mais dinheiro é melhorar o próprio imóvel.
Afinal, o preço nada mais é do que a expressão monetária do valor que as pessoas dão àquele bem.
Dessa maneira, um imóvel reformado, com acabamentos modernos e de qualidade e com uma estrutura funcional tende a ser vendido por um valor superior a um imóvel de tamanho e características similares sem essas melhorias.
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O potencial de valorização nesses casos é tão grande que existem investidores especializados em fazer o chamado “house flipping”, que consiste em adquirir imóveis mais deteriorados – ou com aspecto visual pouco atrativo – e modernizá-lo.
Por outro lado, os fatores internos podem ser um gatilho para a desvalorização. Estruturas antigas e falta de manutenção, por exemplo, podem comprometer a funcionalidade do local, tornando-o menos agradável para moradia e, consequentemente, de menor valor.
Por isso, é fundamental ficar atento a questões hidráulicas, elétricas e até mesmo estéticas.
Nessa conta, entram também características particulares como imbróglios jurídicos ou fiscais. Muitos investidores, por exemplo, se aproveitam de propriedades “enroladas”, com as de inventário ou leilão, para comprar bons imóveis a preços mais baixos.
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Fatores regionais
Que a localização do imóvel é parte fundamental na precificação de uma propriedade não é nenhum segredo.
Mas, como o próprio significado da palavra “imóvel” define, não é possível mudar uma casa ou apartamento de lugar.
Entretanto, algumas mudanças podem tornar a região do imóvel (rua, bairro ou cidade) mais funcionais para quem nele vive, o que aumenta a atratividade, a percepção de valor e, consequentemente, o preço. Entre elas, destacam-se:
- Melhoria nos índices de segurança;
- Facilidades para o transporte, seja por um melhor acesso à rede de transporte público (linhas de ônibus, estações de metrô ou corredores), seja pela abertura de novas avenidas e vias expressas.
- Ganho nos serviços da região, com chegada de supermercados, farmácias, comércio, áreas de lazer, etc;
- Chegada de grandes empresas à cidade ou ao airro;
- Infraestrutura, como pavimentação, qualidade das instalações elétricas e hidráulicas, etc.
Nestes casos, é fundamental que o investidor esteja informado a respeito das perspectivas para a região. Afinal, depois que essas melhorias já estão estabelecidas, o imóvel já acaba sendo “precificado” antes.
Como um exemplo, não há grandes ganhos em comprar um imóvel em local onde uma estação de metrô já esteja em construção, pois o valor já está embutido. Agora, se comprado enquanto ainda estão sendo feitos estudos, o imóvel pode subir bastante após o poder público “bater o martelo”.
Fatores macroeconômicos e sociais
Além dos fatores vinculados à funcionalidade do imóvel, o contexto econômico e social pode interferir diretamente no ganho de valor de um imóvel.
Quando os juros estão altos, por exemplo, a tendência é a de que as pessoas consigam contrair menos crédito, o que reduz também o valor que estão dispostas a pagar por uma propriedade.
A inflação alta, por outro lado, tende a atrair as pessoas para investimentos “reais”, como os imóveis, que têm maior capacidade de preservação de valor.
Já a maneira como a sociedade se organiza também influencia diretamente nesses preços. Na pandemia, por exemplo (e em certa parte nos dias de hoje), o trabalho remoto ganhou relevância, o que reduziu a procura por pequenos apartamentos próximos a centros corporativos, e privilegiou espaços maiores e em áreas mais tranquilas.
Quanto valoriza um imóvel por ano?
A valorização de imóvel não apresenta um padrão bem definido, já que a variação de preços depende muito das condições gerais do mercado e do desempenho de uma localização em si.
Contudo, os dados mostram que, no longo prazo, os imóveis no Brasil tendem a bater as principais aplicações no mercado financeiro.
Um levantamento da Abrainc, por exemplo, mostrou que, de 2009 a 2019, a soma entre valorização de imóveis e aluguel bateu os principais índices de mercado, como CDI e Ibovespa.
Já em 2022, segundo dados do QuintoAndar, mesmo em um ano ruim, apenas a renda fixa competiu com o mercado imobiliário.
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Aprenda calcular o ganho com a valorização de um imóvel
Avaliar se um imóvel está trazendo um retorno financeiro satisfatório não é uma tarefa trivial.
Além de considerar custos como burocracias e reformas, é fundamental considerar os momentos em que há entrada e saída de caixa, bem como o que o investidor está deixando de ganhar ao obter uma propriedade (custo de oportunidade).
Nos tópicos abaixo, mostramos como calcular de maneira simplificada o retorno obtido em um investimento imobiliário.
Quanto um imóvel valoriza por ano
O cálculo para definir a rentabilidade da venda de um imóvel é simples: basta dividir o lucro obtido pelo valor aplicado. O lucro, naturalmente, é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra.
Imaginemos que um imóvel comprado por R$ 500 mil seja vendido por R$ 600 mil. Nesse caso, há um lucro de R$ 100 mil que, dividido pelo valor da compra, equivale a um retorno de 20%.
Fórmula: (Valor atual – Valor de compra)/Valor de compra
(600 mil – 500 mil)/500 mil = 100 mil/500 mil = 0,2 = 20%
Sem considerarmos os juros compostos, caso o período de valorização tenha sido de 4 anos, esse imóvel terá se valorizado, em média, cerca de 5% ao ano.
Cuidado para não simplificar demais
Os cálculos acima, apesar de serem úteis, possuem uma série de problemas que podem distorcer o retorno real obtido pelo investidor:
- Despesas extras, como ITBI, cartório e reformas;
- Imposto de Renda;
- Dinheiro no tempo e juros compostos;
- Custos de oportunidade, vacância e inflação.
Leia mais: Como calcular o retorno de um imóvel
A estratégia de venda e aluguel é fundamental para valorizar seu imóvel
A avaliação do preço de um imóvel com base na metragem e da região implica em um alto grau de subjetividade.
O que influencia de fato para o investidor é o valor efetivo pelo qual esse imóvel é vendido ou alugado.
E a maneira como esse processo é feito é determinante para o valor que será obtido no contrato.
Ao optar por uma plataforma de moradia como o QuintoAndar, por exemplo, o investidor garante um elevado fluxo de interessados para seu imóvel, por conta da capilaridade da plataforma e da boa experiência que oferece, por meio de filtros, anúncios com fotos profissionais e processo digitalizado.
Isso aumenta a demanda, o que, consequentemente, eleva as chances de fechar a compra ou a venda por um valor maior.
Outra questão que influencia fortemente o valor negociado é o valor pedido previamente pelo proprietário.
Pedir muito pode afastar boas possibilidades de negócio, principalmente nos primeiros dias de anúncios, que são fundamentais. Já pedir menos do que vale cria uma assimetria pouco favorável para o investidor.
Por conta disso, ter o suporte de uma plataforma como o QuintoAndar, que utiliza dados de milhares de imóveis, pode ser um ponto-chave para precificar seu imóvel de maneira correta, de acordo com os preços praticados no mercado.
Os investidores parceiros com mais de 5 imóveis ainda contam com o auxílio de especialistas para rentabilizar ainda mais sua propriedade, seja através de contratos financeiramente mais vantajosos, seja pela redução do tempo de vacância.
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