Ter uma casa ou apartamento próprio faz parte dos sonhos de milhares de pessoas. No entanto, quem está comprando uma propriedade pela primeira vez pode se surpreender com os processos burocráticos necessários até finalmente ter a chave do novo lar em mãos, como a averbação de imóvel, por exemplo.
Para evitar dificuldades nesse momento tão especial, é fundamental saber tudo sobre a averbação da escritura de imóvel. Afinal, esse é um passo indispensável para garantir que sua propriedade esteja totalmente regularizada, uma vez que, sem as averbações em dia, a venda não pode ser concluída.
Quer conhecer melhor as etapas envolvidas na regularização do processo de compra e venda? Então, continue a leitura para saber tudo sobre o averbamento de imóvel e como ter a sua casa averbada. Vamos lá?!
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- O que é a averbação de imóvel?
- Para que serve a averbação de imóvel?
- Qual é a diferença entre averbação e registro de imóvel?
- Quando é obrigatório averbar um imóvel?
- Quais são as consequências de não fazer a averbação?
- Onde é feita a averbação?
- Quanto custa averbar um imóvel?
- Quanto tempo leva para averbar um imóvel?
- O que é necessário para averbar um imóvel?
- Como fazer a averbação do imóvel?
- Quais os tipos de averbação de imóvel?
- Averbação com valor declarado
- Averbação sem valor declarado
- Quem paga a averbação do imóvel?
- Escritura e averbação de imóvel, o que é cada uma?
- Como funciona a averbação do imóvel financiado?
- Averbação tardia: como resolver pendências antigas?
- Impacto da averbação no valor de venda do imóvel
- Compre ou venda seu imóvel com o QuintoAndar
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O que é a averbação de imóvel?
A averbação de imóvel é um o procedimento obrigatório para registrar em cartório, na matrícula do imóvel, qualquer alteração realizada na estrutura física da propriedade, como obras de ampliação ou mudanças relacionadas aos proprietários, como atualização do estado civil.
Esse registro é indispensável para garantir validade jurídica das modificações, já que a matrícula do imóvel funciona como uma “certidão de nascimento” da propriedade.
Em outras palavras, a matrícula reúne todas as informações oficiais sobre o bem e garante transparência e segurança jurídica para as transações e regularizações relacionadas à casa ou apartamento.
Para que serve a averbação de imóvel?
A averbação de imóvel é uma exigência legal que oferece segurança jurídica aos proprietários, seja para quem utiliza o imóvel como moradia ou como investimento.
Dessa forma, sem a averbação atualizada, transações de compra e venda podem ser impedidas, já que a documentação completa da propriedade é analisada durante o processo e qualquer irregularidade pode gerar atrasos ou inviabilizar a negociação.
Por exemplo, se você possui uma casa na praia e realizou uma ampliação, como a construção de um quarto extra para visitantes, essa modificação precisa ser registrada na matrícula do imóvel. Caso contrário, ao tentar vendê-la, a diferença entre a área construída e a registrada será identificada, exigindo a regularização antes de prosseguir.
Da mesma forma, alterações na condição dos proprietários, como em casos de divórcio, também precisam ser averbadas.
Isso garante que a matrícula do imóvel esteja atualizada e evita problemas no futuro, além, é claro, de assegurar que a propriedade esteja regularizada para qualquer transação ou necessidade legal.
Qual é a diferença entre averbação e registro de imóvel?
Não confunda os termos: embora o registro e a averbação de imóvel sejam gravados na matrícula, eles têm finalidades diferentes.
O registro de imóvel serve para oficializar a transferência de propriedade de uma pessoa para outra ou, no caso de um imóvel novo, para declarar quem é o novo proprietário.
Já a averbação ocorre sempre que há uma modificação no imóvel, seja física ou cadastral. Por exemplo, quando um imóvel com dois proprietários tem a parte de um deles vendida ao outro, essa mudança precisa ser registrada por meio da averbação para atualizar o nome na matrícula.
Quando é obrigatório averbar um imóvel?
A legislação exige que o averbamento de imóvel seja feito em mais de 30 situações diferentes, segundo o artigo 167, inciso II da Lei de Registros Públicos.
Veja abaixo quais são as mais comuns:
- Mudança de denominação e de numeração dos prédios;
- Construção e reconstrução;
- Demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;
- Alteração de nome por casamento ou por desquite – ou por outras circunstâncias que tenham influência no registro ou na condição dos proprietários;
- Início de financiamento do imóvel;
- Baixa de financiamento do imóvel;
- Penhora do imóvel por dívidas.
Quais são as consequências de não fazer a averbação?
Agora que você sabe o que é averbação de imóvel, vamos às consequências de não fazer a sua. Algumas das principais implicações são:
Impossibilidade de vender ou transferir o imóvel
A matrícula do imóvel precisa refletir a realidade do imóvel. Se as informações estiverem desatualizadas, o cartório pode impedir a transferência da propriedade até que a situação seja regularizada.
Desvalorização do imóvel
Imóveis com irregularidades na documentação tendem a perder valor no mercado. Afinal, compradores e investidores preferem propriedades com documentação em ordem.
Problemas com financiamentos e seguros
Instituições financeiras exigem que a matrícula do imóvel esteja atualizada para aprovar financiamentos imobiliários. Além disso, seguradoras podem se recusar a cobrir danos em áreas construídas que não estejam averbadas.
Multas e outras penalidades
Algumas prefeituras aplicam multas ou outras penalidades administrativas para imóveis com áreas construídas ou modificações não declaradas.
Dificuldades em processos judiciais
Em casos de divórcio, inventário ou disputas de propriedade, a falta de averbação pode complicar o processo judicial, pois a documentação não reflete a situação atual do imóvel.
Onde é feita a averbação?
O processo de averbação de imóvel é feito em um Cartório de Registro de Imóveis (CRI) na cidade em que a propriedade está localizada. Esses locais são responsáveis por armazenamentos e alterações nas informações da matrícula dos imóveis.
Quanto custa averbar um imóvel?
O custo para averbar um imóvel pode variar dependendo do tipo de averbação necessária, o estado onde o imóvel está localizado e o valor venal da propriedade.
Contudo, um dos principais custos envolvidos é a taxa cobrada pelo Cartório de Registro de Imóveis. A princípio, essa taxa é regulamentada por tabelas estaduais, e o valor pode ser influenciado pelo tipo de alteração a ser feita.
Nesse sentido, atualizações mais simples, como mudança de estado civil, geralmente têm um custo menor, enquanto averbações mais complexas, como obras ou ampliações, tendem a ser mais caras.
Além disso, os cartórios podem adicionar taxas administrativas e o Imposto Sobre Serviços (ISS), conforme a legislação local. Em casos de obras ou regularizações, pode ser necessário contratar profissionais técnicos, como engenheiros ou arquitetos, para elaborar projetos ou laudos, e topógrafos para questões relacionadas à área do terreno.
Cada um desses serviços têm custos que variam de acordo com a complexidade do trabalho e a região onde o imóvel está localizado.
Também é importante considerar possíveis impostos ou taxas municipais. Caso a averbação envolva alterações na estrutura do imóvel, como uma ampliação, pode ser necessário pagar taxas adicionais à prefeitura para a atualização do IPTU.
Quanto tempo leva para averbar um imóvel?
Depois de ver quanto custa para averbar um imóvel, vamos a outro tópico importante: o prazo para ter a casa averbada.
Em média, os Cartórios de Registro de Imóveis pedem um prazo de 30 dias para concluir o processo de averbação, a partir da data em que ela é protocolada. Consulte o local em que você vai averbar para saber o prazo exato.
No entanto, é bom lembrar que, se houver alguma pendência na documentação, esse prazo pode se estender.
O que é necessário para averbar um imóvel?
A averbação de um imóvel exige a apresentação de documentos específicos ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.
Esses documentos variam de acordo com o tipo de alteração a ser averbada, mas, em geral, incluem certidões, comprovantes e projetos que comprovem a modificação ou atualização.
Primeiramente, é preciso apresentar a matrícula do imóvel atualizada, pois ela é o documento oficial que registra todas as informações da propriedade.
Em casos de mudanças físicas no imóvel, como reformas ou ampliações, será necessário apresentar o projeto aprovado pela prefeitura, acompanhado do Habite-se ou de outro documento que comprove a regularização da obra.
Já para alterações cadastrais, como mudança de estado civil, serão exigidos documentos que comprovem essa situação, como certidão de casamento, divórcio ou óbito.
Além disso, é comum que o cartório solicite documentos pessoais do proprietário, como RG, CPF e comprovante de residência, além da quitação de taxas cartorárias. Também pode ser necessário apresentar guias de pagamento de impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Como fazer a averbação do imóvel?
Veja o passo a passo e saiba como fazer averbação de imóvel:
Identifique o tipo de averbação necessária
Primeiramente, é preciso entender qual alteração precisa ser averbada: será uma modificação estrutural ou uma mudança no estado civil?
Reúna a documentação necessária
Cada tipo de averbação exige documentos específicos. Reúna a documentação necessária para o seu tipo de averbação.
Solicite a atualização junto ao Cartório
Leve toda a documentação ao cartório onde o imóvel está registrado. O cartório analisará os documentos e, caso estejam corretos, dará início ao processo de averbação. Se houver pendências ou irregularidades, o cartório notificará o proprietário para que as questões sejam resolvidas.
Pague as taxas
O processo de averbação envolve custos, como taxas de cartório e, em alguns casos, impostos. O valor varia conforme a alteração e o estado onde o imóvel está localizado.
Acompanhe o processo
Após entregar os documentos e fazer os pagamentos, o cartório informará o prazo para a conclusão da averbação.
Receba a matrícula atualizada
Ao final do processo, o cartório emitirá a nova versão da matrícula do imóvel, agora atualizada com a averbação. Guarde esse documento com cuidado, pois ele é obrigatório para comprovar a regularidade do imóvel em futuras transações.
Quais os tipos de averbação de imóvel?
São dois os tipos de averbação de imóvel:
Averbação com valor declarado
Essa é a averbação feita sempre que há uma mudança mais significativa no imóvel, como em casos de construção, ampliação, demolição ou mesmo de compra e venda da propriedade.
Dessa forma, o valor é calculado de forma proporcional, levando em conta o custo do imóvel.
Atualmente, em São Paulo, por exemplo, esse tipo de averbação em imóveis de até R$265.000,00 gera uma taxa de R$ 519,86. Contudo, esse valor varia de acordo com a localização e a condição da casa ou apartamento.
Averbação sem valor declarado
Essa é a modalidade usada para modificações mais simples, relacionadas ao cadastro dos proprietários do imóvel e não à estrutura física ou alguma transação.
Por isso, esse tipo de documento costuma ser mais barato quando comparado a averbação com valor declarado.
Quem paga a averbação do imóvel?
De forma geral, o comprador é quem tem a obrigação de pagar as despesas com o cartório, como o ITBI, o registro, a escritura, entre outros. Nesse sentido, a responsabilidade do pagamento da averbação é do futuro proprietário.
Agora, quando se trata de uma averbação com valor declarado referente a mudanças no imóvel realizadas antes da venda, quem deve averbar e, portanto, pagar a taxa, é o antigo dono. Ou seja, a responsabilidade fica por conta do vendedor.
Isso deve ser feito assim que a mudança for realizada, a fim de deixar a matrícula atualizada. Se o procedimento não for feito em dia, o proprietário precisará realizá-lo para concluir a transação, o que pode frustrar o comprador e, em alguns casos, prejudicar a negociação.
A mesma lógica se aplica para a averbação sem valor declarado: se as alterações tiverem acontecido enquanto o vendedor possui o bem, ele deve se responsabilizar pela atualização e pelos custos antes de efetuar a venda.
Escritura e averbação de imóvel, o que é cada uma?
A escritura e a averbação de imóvel são documentos fundamentais no processo de compra, venda e regularização de propriedades, mas desempenham papéis diferentes.
A escritura é o documento público que formaliza a negociação de compra e venda de um imóvel entre as partes envolvidas. Ela serve como um contrato oficial que detalha todos os termos do acordo, como o valor da transação, as características do imóvel e as condições pactuadas.
Por outro lado, a averbação é o ato de registrar qualquer alteração relevante que aconteça após o imóvel já estar regularizado. Essa alteração pode ser física, como reformas, ampliação ou demolição, ou cadastral, como mudanças no estado civil dos proprietários, alteração de nome ou falecimento.
Como funciona a averbação do imóvel financiado?
Quando um imóvel é adquirido por meio de financiamento, a instituição financeira registra a alienação fiduciária na matrícula do imóvel.
Em resumo, esse registro indica que o bem está vinculado ao banco até que o financiamento seja quitado. Durante esse período, o comprador é considerado apenas o possuidor do imóvel, enquanto a propriedade plena pertence ao banco.
Após quitar o financiamento, é necessário realizar a averbação para retirar a alienação fiduciária da matrícula do imóvel. Esse procedimento formaliza que o comprador se tornou o proprietário do bem, sem qualquer vínculo financeiro com a instituição bancária.
Para isso, o comprador deve solicitar ao banco o termo de quitação do financiamento, levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis responsável e pagar as taxas referentes ao processo de averbação.
Além da quitação, outras situações podem exigir a averbação de um imóvel financiado, como transferência do financiamento para outra pessoa, alterações no contrato, como inclusão ou exclusão de co-proprietários, ou quitação parcial com mudanças nas condições contratuais.
Averbação tardia: como resolver pendências antigas?
O primeiro passo para lidar com a averbação tardia é identificar todas as alterações que precisam ser regularizadas.
Ou seja, isso pode incluir obras de ampliação ou reformas que não foram averbadas, mudanças de titularidade devido a divórcios ou heranças, e até mesmo a quitação de financiamentos não atualizados na matrícula.
Nesse sentido, é recomendado consultar um advogado especializado em direito imobiliário ou um despachante que possa orientar sobre a documentação necessária e os procedimentos a serem seguidos.
Após reunir os documentos, é necessário encaminhá-los ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula da propriedade. Dependendo da pendência, pode ser exigida a apresentação de alvarás, plantas aprovadas pela prefeitura, escritura pública ou certidões específicas.
Além disso, será necessário arcar com taxas do cartório, em que o valor varia conforme a natureza e a complexidade da averbação.
Impacto da averbação no valor de venda do imóvel
Quando o imóvel está com a matrícula atualizada, ele ganha mais credibilidade e atratividade no mercado imobiliário. Isso acontece porque, ao informar todas as alterações estruturais, cadastrais ou legais realizadas ao longo do tempo, o imóvel permanece regularizado perante ao Cartório e à prefeitura da cidade.
Imóveis com a documentação em dia tendem a ser mais valorizados, já que compradores e instituições financeiras têm maior confiança na transação.
Além disso, a ausência de averbações, como obras não regularizadas ou mudanças de titularidade não registradas, pode gerar problemas legais e custos extras para o novo proprietário, o que diminui o valor percebido do imóvel. art
Nesses casos, o comprador pode exigir descontos no preço para compensar os gastos e a burocracia necessários para regularizar a situação.
Leia também: Glossário de compra e venda de imóveis
Compre ou venda seu imóvel com o QuintoAndar
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