A compra e venda de imóveis pode ser um tanto quanto burocrática no Brasil. Afinal, é necessário apresentar uma série de documentos, pagar taxas cartoriais e, em casos de financiamento, o interessado ainda precisa passar por uma análise de crédito. Por isso, muitos vendedores e compradores acabam optando por um contrato de gaveta.
Essa é uma prática bem comum no mercado imobiliário, especialmente quando as partes buscam alternativas rápidas e menos burocráticas para firmar acordos imobiliários. Isso porque esse documento não exige a existência da escritura pública ou formalização da venda em um cartório de registro de imóveis.
Entretanto, embora muitos utilizem esse documento, ele pode apresentar alguns riscos para os envolvidos. Nesse sentido, continua a leitura deste artigo para entender o que é contrato de gaveta, como ele funciona e quais as desvantagens envolvidas.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é contrato de gaveta?
- Como o contrato de gaveta funciona na prática?
- O que diz a lei sobre os contratos de gaveta?
- Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
- Riscos do contrato de gaveta para o vendedor
- Riscos do contrato de gaveta para o comprador
- O contrato de gaveta tem validade?
- Como regularizar um contrato de gaveta?
- Consequências de não regularizar um contrato de gaveta
- Como se proteger em um contrato de gaveta?
- Quem tem contrato de gaveta pode vender o imóvel?
- Contrato de gaveta e direito de herança: o que acontece se o proprietário do imóvel falecer?
- Como comprar e vender um imóvel com segurança?
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O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento informal de compra e venda de imóveis feito de forma privada entre duas partes. Nesse sentido, o documento tem o intuito de transferir os direitos sobre um imóvel do vendedor para o comprador sem registrar a transação em um cartório de registro de imóveis.
Geralmente, as pessoas utilizam o contrato de gaveta quando o imóvel ainda está financiado. Assim, o comprador assume as parcelas do financiamento no lugar do vendedor sem notificar o banco ou outros órgãos competentes, como o tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis, por exemplo.
Isso significa que, embora as partes tenham feito um acordo entre si, o imóvel continua vinculado ao nome do vendedor.
Embora reduza significativamente as burocracias do processo convencional de compra e venda, essa falta de formalização traz alguns riscos e limitações, como a ausência de garantia legal para as partes envolvidas, por exemplo.
Como o contrato de gaveta funciona na prática?
O contrato de gaveta nada mais é do que um acordo entre o comprador e vendedor de um imóvel formalizado em um documento escrito.
Assim, o documento permite evitar burocracias como aprovação de crédito, escrita e registro em cartório, além de definir as condições da venda e todos os detalhes acertados entre as partes.
Por exemplo, imagine que você comprou um apartamento financiado e, após alguns anos, decide vendê-lo para uma pessoa interessada. Como o financiamento ainda não foi quitado, vocês entram no seguinte acordo: o comprador deverá pagar uma quantia à vista referente às parcelas já pagas e deve ser responsável pelo pagamento das parcelas em aberto.
Embora todos esses detalhes estejam descritos no contrato de gaveta e, informalmente, o comprador seja o novo dono do imóvel, a propriedade continuará registrada em seu nome até o fim do financiamento.
Ou seja, esse modelo pode ser arriscado porque não há uma transferência oficial da propriedade. E é justamente isso que pode gerar problemas entre as partes. Explicaremos mais sobre isso a seguir.
O que diz a lei sobre os contratos de gaveta?
De acordo com o Código Civil, o contrato de gaveta é um documento válido desde que algumas condições sejam respeitadas:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Em outras palavras, o contrato de gaveta é legalmente válido desde que o imóvel negociado não custe mais do que 30 salários mínimos. Em novembro de 2024, isso equivale a um montante de R$ 42.360.
Do mesmo modo, o artigo 1.245 determina que imóveis com valor superior a 30 salários mínimos devem ter escritura pública e registro no cartório de imóveis: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Então, juridicamente, o contrato de gaveta para imóveis negociados por mais de R$ 42.360 não tem valor como prova de transferência de propriedade. Mesmo com a assinatura de ambas as partes, o documento será apenas um compromisso entre comprador e vendedor sem impacto no registro oficial do imóvel.
Além disso, bancos e instituições financeiras não aceitam contratos de gaveta como comprovação para renegociar financiamentos.
Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
Adquirir um imóvel por meio de um contrato de gaveta pode ser uma escolha arriscada.
Afinal, a depender do valor da propriedade negociada, o documento não terá garantia jurídica. Além disso, as partes ainda podem enfrentar problemas no pagamento do financiamento – se este for o caso -, bem como conflitos na transferência da propriedade.
Riscos do contrato de gaveta para o vendedor
Para o vendedor, o contrato de gaveta pode parecer uma forma prática de se desfazer de um imóvel sem lidar com os custos do registro formal. No entanto, essa alternativa pode trazer alguns riscos.
Dessa forma, um dos principais problemas é que o vendedor continua sendo o responsável legal e financeiro da propriedade. Ou seja, enquanto o imóvel não for transferido oficialmente para o comprador, o vendedor continua sendo o proprietário legal.
Isso significa que, em caso de inadimplência nas parcelas do financiamento – se for o caso -, ou outros impostos como IPTU ou taxas condominiais, o vendedor pode ser acionado judicialmente para quitar as dívidas.
Em contratos de gaveta envolvendo imóveis financiados, o vendedor também continua sendo o responsável pelo financiamento junto ao banco. Por isso, caso o comprador não pague as parcelas do financiamento, o vendedor será cobrado pela instituição financeira.
Riscos do contrato de gaveta para o comprador
Para o comprador, os riscos de um contrato de gaveta podem ser ainda maiores. Afinal, a ausência de um registro impede que ele seja legalmente reconhecido como proprietário do imóvel.
Assim, mesmo após pagamento do valor negociado, ele não terá direitos garantidos perante a lei e pode, inclusive, ser exposto à disputas familiares.
Por isso, um dos maiores riscos é a perda do imóvel. Como o contrato de gaveta não transfere oficialmente a propriedade, o imóvel pode ser vendido novamente pelo vendedor. Outro caso é a possibilidade do imóvel ser penhorado em caso de dívidas do vendedor.
Se o vendedor falecer antes da transferência formal da propriedade, o imóvel entra no inventário e pode ser distribuído entre os herdeiros. Ou seja, o comprador estará em uma posição difícil para comprovar a posse ou recuperar o valor pago.
Por fim, o comprador também não poderá vender o imóvel enquanto a situação não estiver regularizada. Afinal, legalmente, a propriedade está no nome de outra pessoa.
Leia também: Compra de imóvel: quais os principais custos envolvidos e como se planejar financeiramente para eles
O contrato de gaveta tem validade?
O contrato de gaveta é um documento informal e particular que tem validade apenas entre as partes que o assinaram. Na prática, a ferramenta não tem força legal para transferir a propriedade do imóvel. Dessa forma, o comprador não é reconhecido como legítimo dono até que o imóvel seja registrado em cartório.
A exceção à regra é quando o imóvel negociado custa menos de 30 salários mínimos. Nessas situações, o documento tem validade judicial em todo o território brasileiro.
Como regularizar um contrato de gaveta?
Para regularizar um contrato de gaveta, as partes devem fazer uma consulta no cartório para verificar se a propriedade está apta para transferência. Em caso de financiamento, é necessário procurar o banco para solicitar a transferência da dívida para o nome do comprador.
Em seguida, as partes devem redigir uma escritura de compra e venda no cartório de notas. Por fim, a escritura deve ser registrada em um cartório de registro de imóveis. Assim, a negociação estará regularizada e o comprador terá amplos direitos sob a propriedade adquirida.
Consequências de não regularizar um contrato de gaveta
Agora que você sabe como funciona um contrato de gaveta, é importante se atentar às consequências de não regularizar a situação.
Afinal, sem o registro formal, o comprador não pode vender a propriedade, muito menos tomar decisões legais ou financeiras. Além disso, em caso de disputas familiares ou venda a terceiros, o comprador pode acabar perdendo o imóvel.
Já para o vendedor, uma das maiores consequências é o risco de ser acionado judicialmente para pagar débitos em abertos deixados pelo comprador.
Como se proteger em um contrato de gaveta?
Mesmo com os riscos, ambas as partes podem tomar algumas medidas para se proteger e minimizar os problemas associados a um contrato de gaveta. Veja quais são:
Reconhecimento em cartório
O documento pode ser assinado e reconhecido em cartório como uma garantia extra. Embora isso não confira a validade necessária, essa é uma forma de garantir que as assinaturas são autênticas;
Redigir todas as cláusulas em contrato
Ainda que não transfira a propriedade, registrar o acordo é uma forma de formalizar os direitos e deveres de ambas as partes, bem como os detalhes referentes ao pagamento.
Solicite certidões negativas
Antes de assinar um contrato de gaveta, solicite ao vendedor as certidões negativas da propriedade. Essa é uma forma de evitar problemas financeiros.
Quem tem contrato de gaveta pode vender o imóvel?
Sem o registro da negociação formalizada em um cartório de registro de imóveis, o comprador que possui um contrato de gaveta não pode vender a propriedade. Afinal, a casa ou apartamento está registrada no nome de outra pessoa – o vendedor -, e só ela tem poderes legais para isso.
Por outro lado, o vendedor pode negociar a propriedade e vendê-la para outra pessoa mesmo que exista um contrato de gaveta. Isso é possível porque o acordo não foi oficialmente registrado.
Contrato de gaveta e direito de herança: o que acontece se o proprietário do imóvel falecer?
Se o vendedor do imóvel falecer antes de regularizar a situação, a propriedade será incluída no inventário do vendedor e pode ser dividido entre os herdeiros.
Dessa forma, o comprador pode enfrentar dificuldades para comprovar e garantir a posse do imóvel. Para evitar problemas, o mais indicado é buscar a regularização do contrato e manter um histórico de pagamentos como prova da negociação.
Como comprar e vender um imóvel com segurança?
Para evitar os riscos de um contrato de gaveta, a melhor opção é contar com o apoio de profissionais que proporcionem segurança para todas as partes durante o processo de compra e venda.
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