Você com certeza já deve ter ouvido falar sobre a Lei de Zoneamento, mas você sabe o que isso de fato significa? O termo diz respeito ao planejamento urbano das cidades e influencia diretamente na maneira como os espaços são utilizados e desenvolvidos nos municípios brasileiros.
Assim, uma vez que essa legislação orienta a divisão e crescimento das regiões, é importante que não apenas profissionais do setor imobiliário, como também pessoas interessadas em encontrar um novo lar, compreendam como funciona essa lei.
Afinal, as regras estabelecidas pela Lei de Zoeamento influenciam desde a localização de residências até a presença – ou não – de comércios e serviços nas proximidades dos bairros, o que influencia diretamente no estilo e qualidade de vida dos cidadãos.
Neste guia, explicamos o que é a Lei de Zoneamento, quais são as principais regras e como ela é aplicada em cidades brasileiras como São Paulo, por exemplo.
Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura deste artigo para ficar por dentro das regulamentações que moldam o desenvolvimento urbano do país.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a Lei de Zoneamento?
- Como funciona a Lei de Zoneamento?
- Lei de Zoneamento em São Paulo
- Quais os tipos de zoneamento em SP?
- O que muda com a nova Lei de Zoneamento?
- Gabaritos e prédios mais altos
- Shoppings, moradias e meio ambiente
- Zonas de mobilidade
- Tombamento
- Como consultar a Lei de Zoneamento em São Paulo
- Seu novo lar te espera em São Paulo
Leia também: Descaracterização de imóvel rural para urbano: o que é, como funciona e quais os documentos necessários?
O que é a Lei de Zoneamento?
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, também chamada de Lei de Zoneamento, é o conjunto de normas que regula o uso e ocupação do solo nas cidades brasileiras. Ou seja, ela define as atividades que podem ser instaladas em cada parcela – ou zona – de uma cidade, dividindo os terrenos em categorias como residencial, comercial, industrial e mista.
Essas regras orientam o planejamento urbano e define de que forma cada município poderá crescer de acordo com as normativas do Plano Diretor Estratégico (PDE).
Na prática, funciona da seguinte maneira: enquanto o Plano Diretor, um instrumento que determina as diretrizes ordenadas e sustentáveis da expansão urbana, define as regras gerais para o desenvolvimento das cidades, a Lei de Zoneamento se subordina a ele e especifica as regras para o uso e ocupação do solo.
De modo geral, a Lei de Zoneamento estabelece questões como o uso dos terrenos, as edificações permitidas em cada área, a altura máxima das edificações, a taxa de ocupação máxima permitida e até mesmo características estéticas, como determinações de fachadas em centros históricos, por exemplo.
Como funciona a Lei de Zoneamento?
Ao estabelecer as normativas que regulam tanto o uso do solo quanto as atividadespermitidas em diferentes áreas de uma cidade, a Lei de Zoneamento busca ordenar o crescimento urbano de maneira sustentável, evitar conflitos de uso dos terrenos e garantir uma melhor qualidade de vida para os habitantes de cada região.
Ou seja, ao organizar o planejamento urbano, a Lei de Zoneamento pode:
- Separar áreas residenciais de industriais e comerciais, evitando conflitos de uso;
- Contribuir para a criação de bairros mais planejados e com mais infraestrutura;
- Preservar áreas verdes e recursos naturais ao limitar construções em zonas sensíveis;
- Facilitar a instalação de empresas e indústrias, equilibrando o crescimento econômico e a qualidade de vida;
- Incentivar a valorização de imóveis em áreas bem planejadas.
Todavia, entre os desafios desses ordenamentos, estão:
- Restrição de uso: em algumas áreas, as restrições podem limitar o tipo de construção e desenvolvimento possível;
- Acessibilidade: a Lei de Zoneamento precisa ser inclusiva e considerar a acessibilidade para todos os cidadãos;
- Atualização constante: essas determinações precisam de atualização frequente para acompanhar as mudanças na sociedade e na economia.
Lei de Zoneamento em São Paulo
A cidade de São Paulo possui uma Lei de Zoneamento específica, que é fundamental para o planejamento urbano da maior metrópole do Brasil. A primeira Lei de Zoneamento do município foi criada em 1972 com base no Plano Diretor instituído em 1971.
Desde então, essa lei passou por diversas revisões para se adaptar às novas realidades e necessidades da população. Atualmente, a Lei de Zoneamento de São Paulo n° 16.402/2016, que foi elaborada de acordo com as orientações do Plano Diretor Estratégico (PDE), foi substituída pela Lei n° 18.081/2024 em 19 de janeiro de 2024.
De modo geral, essa normativa determina como os terrenos da cidade podem ser parcelados e ocupados tanto por lote quando por quadra.
Dessa forma, o objetivo é assegurar moradia digna aos moradores, orientar o crescimento da cidade, melhorar a mobilidade urbana e impulsionar o desenvolvimento econômico de São Paulo em conformidade com a agenda ambiental e com a preservação de patrimônios culturais.
Quais os tipos de zoneamento em SP?
A lei de zoneamento em São Paulo divide a cidade em várias zonas, cada uma com suas próprias regras e limitações. São elas:
- Zona Mista (ZM): permite uma combinação de terrenos residenciais e comerciais, incentivando a proximidade entre moradia e trabalho;
- Zona Especial de Proteção Ambiental (Zepam): destinada à preservação de áreas de importância ecológica;
- Zona Especial de Interesse Social (Zeis): porção do terreno da cidade com foco em promover moradias dignas, inclusão social e redução do déficit habitacional;
- Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (Zeu): parcelas do território onde é possível promover usos residenciais e não residenciais do solo;
- Zona de Desenvolvimento Econômico (ZDE): áreas destinadas para atividades industriais, comerciais e produtivas;
- Zona de Centralidade (ZCs): áreas onde se concentram atividades econômicas e serviços para a população;
- Zona Exclusivamente Residencial (Zer): como o nome sugere, essas regiões são caracterizadas pela presença exclusiva de imóveis destinados à moradia.
O que muda com a nova Lei de Zoneamento?
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei n° 16.402/2016) passou por revisão parcial de suas normativas a partir de 2017. Assim, em 2024, foi instituíta a nova Lei de Zoneamento em SP por meio da Lei n° 18.081/2024.
Com a nova lei, esses são os pontos principais que mudam na cidade:
Gabaritos e prédios mais altos
As Zonas Mistas e Zonas de Centralidade poderão ter prédios mais altos. Nos centrinhos, a altura máxima dos edfícios passa de 40 para 60 metros, enquanto o limite máximo das zonas mistas passa de 28 para 42 metros.
Junto a isso, de acordo com a nova lei, os gabaritos – ou seja, a altura máxima dos prédios de São Paulo – não será mais determinada por meio da altura total do edifício, mas sim a partir da diferença entre o pavimento térreo e a cobertura.
Com essa alteração, o cálculo exclui caixas d’àgua, sotãos e casas de máquinas, permitindo ultrapassar o limite instituído até então.
Shoppings, moradias e meio ambiente
Os ajustes da Lei n° 18.081/2024 permitirão a construção de moradias nas Zonas Especiais de Proteção Ambiental (Zepams), onde antes era proibida a construção de imóveis residenciais.
Além disso, o novo texto também libera a construção e implementação de grandes shoppings e templos religiosos nas áreas urbanas de São Paulo. Anteriormente, esses empreendimentos deveriam seguir um limite máximo de tamanho. Agora, não há mais a obrigatoriedade de seguir limitações territoriais.
Zonas de mobilidade
As Zeus, ou seja, as Zonas Eixos de Estrutuação da Tranformação Urbana, passam a ter novos limites de expansão. A solicitação veio de moradores insatisfeitos com o crescimento urbano nessas áreas.
Tombamento
Outra mudança significativa é que a Câmara Municipal passa a ter o poder de aprovar as propostas de tombamento que mudem parametros urbanísticos da cidade.
Leia também: Tipos de bairros: conheça a diferença entre eles e entenda qual o melhor lugar para morar
Como consultar a Lei de Zoneamento em São Paulo
Até 2019, os moradores que desejavam saber em que área de zoneamento ficava seu imóvel precisavam se deslocar até a prefeitura e aguardavam, em média, 60 dias para receber o documento. Contudo, isso não é mais necessário.
Atualmente, pessoas interessadas em informações completas sobre o zoneamento de um terreno podem obter esses dados em tempo real por meio da plataforma GeoSampa. Para isso, basta acessar o site, selecionar a lupa de pesquisa no lado esquerdo da tela e preencher as informações obrigatórias na aba Zoneamento.
Esses são os dados do imóvel que você precisa ter em mãos: quadra, setor e lote (número de cadastro do IPTU).
Seu novo lar te espera em São Paulo
Agora você já sabe o que é a Lei de Zoneamento e como essa regulamentação interefere diretamente na organização urbanística de grandes cidades do país, como é o caso de São Paulo.
Então, o próximo passo é contar com o apoio da maior plataforma de moradia da América Latina para encontrar a casa ou apartamento dos seus sonhos na zona de São Paulo que mais combina com suas necessidades e o seu estilo de vida.
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