O Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, também conhecido como Reforma Tributária, foi aprovado recentemente. Nesse sentido, ele define a criação de três novos impostos e as principais mudanças para diversos setores. Entre eles, está o mercado imobiliário.
O principal destaque é a unificação de cinco tributos – ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins – em dois novos impostos de valor agregado (IVA): a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), gerido por estados e municípios.
Neste artigo, você vai entender como essas mudanças podem impactar o setor imobiliário, desde a compra e venda de imóveis até a tributação de propriedades e serviços relacionados.
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- O que é a reforma tributária?
- Mercado imobiliário: o que muda com a reforma tributária?
- Como a reforma tributária interfere nos imóveis?
- Compra e venda de imóveis
- Acesso a imóveis populares
- Impactos sobre o aluguel
- Impactos sobre investidores imobiliários
- Como o mercado imobiliário reagiu à proposta da reforma tributária?
- Planejamento financeiro e tributário: fundamental para quem investe em imóveis
Leia também: Aprenda o que é o ITCMD, como ele funciona e conheça as regras e isenções desse imposto sobre heranças causa mortis e doações
O que é a reforma tributária?
A Reforma Tributária é uma proposta de reestruturação do sistema de tributação brasileiro, com o objetivo de simplificar, unificar e tornar mais eficiente o recolhimento de impostos no país.
Dessa forma, a legislação busca reduzir a complexidade do sistema atual, que é caracterizado por diversos tributos e regras distintas entre os estados e municípios.
O destaque principal da reforma é a criação do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) que substituirá cinco tributos existentes: ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins. Em seu lugar, serão criados:
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS)
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS)
- Imposto Seletivo (IS)
Mercado imobiliário: o que muda com a reforma tributária?
Uma das principais alterações é o aumento dos impostos sobre a venda de imóveis. Hoje, quem vende um imóvel paga cerca de 8% de imposto sobre o lucro, além do ITBI, que varia de cidade para cidade (3% em São Paulo e no Rio de Janeiro).
Com as novas regras, essa taxa pode chegar a quase 19%, somando o novo imposto e o ITBI. Isso significa que comprar ou vender um imóvel pode ficar mais caro.
A Reforma também traz a ideia de “tributação progressiva”, ou seja, quem ganha mais paga mais imposto e quem ganha menos paga menos. Além disso, há novas regras para definir quem deve pagar o IVA.
Por exemplo, uma pessoa física será considerada contribuinte do IVA nessas situações:
- Se vender mais de três imóveis em um ano;
- Se vender mais de um imóvel que tenha construído nos últimos cinco anos;
- Se alugar mais de três imóveis e ganhar mais de R$ 240 mil por ano com isso.
Por outro lado, o governo propôs alguns benefícios fiscais para aliviar a carga de impostos em certas situações. O desconto para aluguel popular vai aumentar de R$ 400 para R$ 600. Também haverá redução de impostos para aluguéis e outras operações imobiliárias: 70% de desconto para locação de imóveis e 50% para outras transações.
Como a reforma tributária interfere nos imóveis?
Os impactos da Reforma Tributária sobre o mercado imobiliário podem ocorrer em diversas frentes. Conheça as principais:
Compra e venda de imóveis
O imposto sobre o lucro da venda de imóveis vai aumentar para uma média de 15,9%. Somando com o ITBI, essa taxa pode chegar a 18,9%.
Em outras palavras, isso significa que comprar e vender imóveis ficará mais caro, o que faz com que investidores precisem planejar melhor suas negociações para garantir que o lucro continue valendo a pena.
Acesso a imóveis populares
Apesar do aumento nos impostos, há medidas para facilitar o acesso a imóveis mais baratos.
O redutor social do aluguel, por exemplo, vai subir de R$ 400 para R$ 600, o que ajuda a reduzir o custo para quem busca moradias populares. Além disso, haverá redução de impostos para aluguel de imóveis mais acessíveis, incentivando investimentos nesse tipo de imóvel.
Impactos sobre o aluguel
O mercado de aluguel também será afetado. A boa notícia é que haverá um desconto de 70% na alíquota para locação de imóveis, o que ajuda a manter o aluguel mais atrativo para investidores.
No entanto, outros custos, como impostos sobre serviços de corretagem, podem acabar aumentando o valor final pago pelos inquilinos.
Impactos sobre investidores imobiliários
Para quem investe em imóveis, o cenário vai exigir mais atenção. O aumento de impostos em vendas e o fato de que quem possui ou vende vários imóveis será mais tributado tornam o planejamento financeiro ainda mais importante.
Mesmo assim, podem surgir boas oportunidades em nichos específicos, como imóveis populares e de aluguel, que terão benefícios fiscais.
Leia mais: Aprenda como definir o valor do seu preço de aluguel
Como o mercado imobiliário reagiu à proposta da reforma tributária?
A proposta da Reforma Tributária no Brasil gerou reações diversas no mercado imobiliário. Representantes do setor expressaram preocupações de que as mudanças possam elevar a carga tributária sobre atividades imobiliárias, especialmente em incorporações e locações.
Assim, estudos indicam que, para compensar a nova carga tributária, seria necessário aumentar em 15% o preço dos imóveis. Além disso, há estimativas de que a nova tributação possa elevar em 10% o valor de compra dos imóveis e impactar significativamente os custos de locação e administração.
Em contrapartida, de acordo com o Ministério da Fazenda, a reforma será benéfica para o setor imobiliário. Segundo a pasta, não haverá aumento relevante de custos em comparação à situação atual.
A proposta prevê que as vendas de imóveis novos por empresas serão tributadas apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, com um redutor social de R$ 100 mil para imóveis populares e uma alíquota reduzida em 40%, resultando em aproximadamente 15,9%.
Além disso, o imposto pago na aquisição de materiais de construção e serviços poderá ser deduzido, o que não ocorre atualmente.
Leia também: Como investir de forma inteligente no mercado imobiliário?
Planejamento financeiro e tributário: fundamental para quem investe em imóveis
Pagar os tributos é apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter. Aliás, isso é válido tanto para aumentar a rentabilidade quanto para não ter problemas burocráticos e fiscais.
Os investidores parceiros do QuintoAndar, por exemplo, têm acesso, dentro da plataforma, a uma solução completa para gerenciar seus imóveis, com dados relacionados ao retorno e à situação de cada imóvel.
Todo ano, a plataforma de moradia, inclusive, emite um informe dos rendimentos obtidos com aluguel, descontadas já as taxas de administração e outros custos que não valem para a Receita (condomínio, IPTU).
Isso acaba sendo um grande facilitador para aquele proprietário que possui vários imóveis, consolidando todas essas informações em um só lugar – e reduzindo muito o trabalho e a burocracia na hora de declarar o IR.
Além disso, também é possível contar com a calculadora QPreço, a nova ferramenta do QuintoAndar, para saber quanto cobrar pelo aluguel ou venda de imóveis no país. Assim, fica muito mais fácil investir no mercado imobiliário.
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