Imagine contratar um financiamento para comprar um imóvel e, algum tempo depois, precisar abrir mão do pagamento. Isso pode acontecer por diversos motivos, como mudança de cidade ou dificuldades financeiras, por exemplo. Seja qual for o caso, o repasse de financiamento é uma alternativa possível para evitar prejuízos.
Afinal, essa modalidade permite que o proprietário transfira a dívida para outra pessoa interessada no imóvel. Dessa forma, o novo comprador assume as parcelas restantes enquanto o vendedor se desvincula do compromisso com o banco.
Ou seja, essa pode ser uma opção tanto para quem quer vender quanto para quem deseja comprar uma propriedade. Entretanto, o processo exige atenção a algumas regras.
Quer saber quais são? Então, continue a leitura deste artigo para saber como funciona o repasse de financiamento de imóvel e quais as vantagens desse tipo de transação.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é repasse de financiamento?
- Como funciona o repasse de financiamento?
- Quais são as vantagens do repasse de financiamento imobiliário?
- Vendedores
- Compradores
- Como repassar financiamento de imóvel?
- 1. Verificação do contrato do financiamento
- 2. Busca pelo comprador e acordo entre as partes
- 3. Análises de crédito e do imóvel
- 4. Finalização dos documentos
- Quem pode fazer o repasse de financiamento imobiliário?
- Quais são as despesas envolvidas?
- E se o banco não aceitar o meu repasse de financiamento?
- Cuidados necessários ao realizar o processo
- 1. Analise a situação do imóvel
- 2. Atente-se ao contrato de repasse
- 3. Avalie as formas de vender um imóvel financiado
- 4. Tenha atenção ao preço do imóvel
- 5. Verifique se o repasse é mais atrativo em outro banco
- Encontre o imóvel dos seus sonhos no QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Transferência de imóvel: como fazer, quais os documentos necessários e impostos envolvidos
O que é repasse de financiamento?
O repasse de financiamento é um processo que permite a transferência da dívida de um imóvel financiado para outra pessoa por meio da revenda. Entretanto, como os financiamentos imobiliários utilizam a alienação fiduciária, o banco precisa autorizar a troca de titularidade antes da conclusão da negociação.
Essa é uma modalidade bastante conhecida no mercado, pois os financiamentos costumam ter prazos longos que podem chegar a 30 anos. Durante esse período, os compradores podem enfrentar mudanças de vida que os levam a buscar uma nova solução para o imóvel financiado.
Assim, ao optar pelo repasse de financiamento, o vendedor transfere a propriedade do bem e a responsabilidade pelo pagamento das parcelas para um novo comprador. Para que isso seja possível, o banco irá avaliar o perfil do interessado para aprovar – ou não – a transação.
Caso aprovado, a dívida é formalmente assumida pelo novo titular.
Como funciona o repasse de financiamento?
O repasse de financiamento de imóvel é o processo de transferência de uma dívida imobiliária de uma pessoa para outra. Nesse caso, o comprador do imóvel assume o saldo devedor do vendedor e passa a ser o responsável pelo bem e pelas parcelas restantes do financiamento.
No entanto, essa transação precisa da aprovação do banco. Assim, a instituição financeira irá avaliar a capacidade do novo comprador antes de autorizar a transferência.
Em resumo, três partes estão envolvidas nesse processo:
- Banco: é o proprietário do imóvel até a quitação total do financiamento;
- Vendedor: é o atual titular da dívida e deseja transferi-la;
- Comprador: assume a dívida e reembolsa o vendedor pelo valor já pago.
Antes mesmo de iniciar todo esse processo, vale a pena conferir no seu contrato de financiamento se é possível fazer o repasse imobiliário. Então, encontre um comprador e informe o banco credor de que fará essa transferência de propriedade.
Uma análise de crédito será feita para confirmar que o imóvel está em dia e o comprador tem condições de arcar com o financiamento. Além disso, as duas partes envolvidas na negociação imobiliária devem entrar em acordo sobre a quitação do saldo.
Leia também: O que é score de crédito e como aumentá-lo para alugar ou financiar um imóvel?
Quais são as vantagens do repasse de financiamento imobiliário?
O repasse de financiamento imobiliário traz benefícios tanto para quem vende quanto para quem compra.
Afinal, a transferência permite que o vendedor se desvincule da dívida e recupere parte do valor já pago, enquanto o comprador pode adquirir um imóvel com condições mais atrativas e menos burocracia.
Vendedores
Para o vendedor, as principais vantagens do repasse de financiamento são:
- Desvinculação da dívida: o financiamento deixa de ser uma obrigação do vendedor;
- Recuperação do valor investido: o vendedor recebe o valor já pago até o momento;
- Facilidade na negociação: como o financiamento já está aprovado, o processo pode ser mais rápido do que uma nova solicitação de crédito.
Compradores
Já para o comprador, as principais vantagens do repasse de financiamento são:
- Melhores condições financeiras: o comprador pode negociar um preço mais acessível com o vendedor;
- Menos burocracia: algumas etapas da aprovação de crédito são eliminadas, o que torna o processo mais rápido;
- Possibilidade de ocupação imediata: assim que a documentação for concluída, o comprador pode se mudar para o imóvel.
Como repassar financiamento de imóvel?
O primeiro passo para repassar um financiamento de imóvel é checar se o contrato de financiamento permite a transferência.
Em seguida, as partes envolvidas precisam obter a aprovação do banco. Nesta etapa, a instituição financeira irá analisar a situação financeira do novo comprador antes de autorizar a transferência.
Ou seja, o processo envolve a verificação do contrato, a busca por um comprador, a análise de crédito e a finalização da documentação.
Veja a seguir todas as etapas dessa negociação imobiliária:
1. Verificação do contrato do financiamento
Em primeiro lugar, o vendedor deve conferir as cláusulas do contrato de financiamento para verificar se o repasse é permitido. Isso porque algumas instituições financeiras já preveem essa possibilidade, mas outras podem impor restrições ou exigir condições específicas para a transferência.
Caso o contrato não autorize o repasse, o banco poderá negar a operação.
Se houver permissão, o próximo passo é buscar um comprador interessado e seguir com os trâmites que o banco exigir.
2. Busca pelo comprador e acordo entre as partes
Com a liberação do banco, é hora de encontrar um comprador para assumir o financiamento. O ideal é divulgar o imóvel com todas as condições do repasse, incluindo valores, saldo devedor e possíveis taxas envolvidas.
Quando um comprador interessado for identificado, inicia-se a negociação sobre o valor já pago ao banco pelo vendedor.
Como não há uma regra fixa para essa compensação, as partes podem definir se o pagamento será feito à vista, parcelado ou até mesmo com a entrega de outro bem. O importante é documentar todos os termos para evitar problemas no futuro.
3. Análises de crédito e do imóvel
Para que o repasse seja aprovado, comprador e vendedor devem apresentar a documentação exigida pelo banco. Dessa forma, o novo comprador passará por uma análise financeira semelhante à feita no primeiro financiamento.
Os documentos geralmente solicitados são:
- Documento de identificação (RG e CPF);
- Comprovante de renda dos últimos três meses;
- Comprovante de endereço atualizado (até três meses);
- Certidão de nascimento ou casamento.
Além disso, o banco avaliará se a parcela do financiamento não compromete mais de 30% da renda do comprador. Caso o crédito seja aprovado, o imóvel passará por uma vistoria para confirmar seu estado de conservação e valor de mercado. Essa avaliação deve ser feita por um perito designado pelo banco.
Com todos os documentos e análises concluídos, é necessário formalizar a transferência junto ao banco, que atualizará os valores e taxas aplicáveis ao novo financiamento.
Leia também: Como funciona a vistoria de um imóvel para financiamento?
4. Finalização dos documentos
Após a aprovação do banco, o novo contrato de financiamento deve ser assinado em cartório por ambas as partes. É importante lembrar que, mesmo com a mudança de titularidade, o proprietário legal do imóvel continua sendo o banco até a quitação total da dívida.
Essa etapa envolve a averbação da transferência na matrícula do imóvel. Além disso, algumas taxas e tributos devem ser pagos, como:
- Taxa de avaliação do imóvel (exigida por alguns bancos);
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), obrigatório na transferência de propriedade.
Após a assinatura e o pagamento das taxas, o vendedor entrega o contrato ao banco para oficializar sua desvinculação da dívida, concluindo o processo de repasse do financiamento.
Quem pode fazer o repasse de financiamento imobiliário?
O repasse de financiamento imobiliário só pode ser feito pelo vendedor do imóvel, ou seja, a pessoa que contratou o financiamento inicialmente.
Esse vendedor deve encontrar um comprador interessado e informá-lo sobre as condições do repasse, incluindo o saldo devedor e as taxas envolvidas na operação.
Após encontrar um comprador, o vendedor precisa indicar essa pessoa ao banco, que analisará a documentação e a capacidade financeira do interessado. Isso significa que o repasse só será concluído se o banco aprovar a transferência da dívida.
Caso a instituição financeira negue a solicitação, o vendedor continua sendo o responsável pelo pagamento do financiamento até quitar a dívida ou encontrar outra alternativa.
Quais são as despesas envolvidas?
Entre as principais despesas envolvidas no repasse de financiamento imobiliário, estão a taxa de avaliação do imóvel e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Além dos custos obrigatórios, as partes envolvidas também precisam definir como será feita a compensação financeira ao vendedor. Isso inclui o valor já pago no financiamento e possíveis ajustes no preço do imóvel. Esse pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, conforme o acordo entre comprador e vendedor.
Outro custo relevante é o processo de averbação do imóvel no cartório, que formaliza a transferência da titularidade do financiamento. Sem esse registro, a negociação não tem validade legal.
Continue a leitura: Despesas cartorárias na compra de imóvel: confira os custos para registrar uma casa ou apartamento
E se o banco não aceitar o meu repasse de financiamento?
Agora, se o banco não aprovar o repasse, o vendedor continua sendo responsável pelo financiamento.
A recusa do banco pode ocorrer por diferentes motivos, como baixo score de crédito, dívidas em aberto, histórico financeiro ruim, falta de emprego formal ou restrições no CPF, por exemplo.
Além disso, pendências com a Receita Federal e renda insuficiente para arcar com as parcelas também podem levar à negativa da instituição financeira.
Em alguns casos, algumas pessoas recorrem ao contrato de gaveta, uma prática informal em que o comprador assume os pagamentos sem a transferência oficial do financiamento.
No entanto, esse tipo de acordo apresenta riscos, como a possibilidade de o vendedor não repassar os valores ao banco, causando inadimplência.
Cuidados necessários ao realizar o processo
Desde a verificação da situação do imóvel até a escolha do comprador, fazer um repasse de financiamento de imóvel exige atenção a alguns detalhes. Veja quais são:
1. Analise a situação do imóvel
Antes de iniciar o repasse, verifique se o imóvel possui pendências, como hipotecas ou restrições contratuais que possam impedir a negociação.
Além disso, confira se há cláusulas que limitem a transferência do financiamento. Também é importante considerar os custos envolvidos, como taxas cartoriais e impostos, que devem ser pagos para concluir a transação.
2. Atente-se ao contrato de repasse
O repasse do financiamento deve ser formalizado. Nunca utilize um contrato de gaveta, pois ele não tem validade jurídica e pode gerar riscos tanto para o vendedor quanto para o comprador.
O ideal é que todas as condições estejam documentadas e aprovadas pelo banco.
3. Avalie as formas de vender um imóvel financiado
Existem duas formas principais de vender um imóvel financiado: o repasse do financiamento ou a quitação da dívida.
O repasse exige a aprovação do banco e um novo contrato para o comprador. Já a quitação da dívida elimina a necessidade de aprovação da instituição financeira e pode ser uma alternativa mais simples, dependendo da situação do vendedor e do comprador.
4. Tenha atenção ao preço do imóvel
No repasse do financiamento, o vendedor pode definir o valor a ser pago pelo comprador pelos valores já quitados do financiamento.
Para garantir um preço justo, é recomendável consultar um corretor de imóveis e avaliar o mercado. Além disso, a vistoria feita pelo banco ajudará a evitar a supervalorização, que pode impactar as condições do novo financiamento.
5. Verifique se o repasse é mais atrativo em outro banco
Antes de concluir a negociação, analise se outro banco oferece condições mais vantajosas para o repasse.
Isso pode ser feito por meio do interveniente quitante, que liquida a dívida com o banco original e faz um novo contrato com a instituição escolhida. Essa opção pode reduzir taxas de juros e tornar o financiamento mais acessível ao comprador.
Saiba mais: Interveniente quitante: entenda o que é, como funciona e quando solicitar
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Conclusão
O repasse de financiamento imobiliário é uma alternativa para quem deseja transferir um imóvel financiado para outra pessoa. No entanto, é fundamental seguir todas as etapas listadas acima para garantir segurança na transação.
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