Como funciona a compra e venda de um imóvel com financiamento ativo?

A compra e venda de um imóvel com financiamento ativo é uma prática comum no mercado imobiliário. Nesses casos, o imóvel possui uma alienação fiduciária registrada na matrícula — ou seja, está vinculado ao banco como garantia da dívida — e esse vínculo precisa ser quitado para que a transferência de propriedade seja registrada na Matrícula do Imóvel.

Importante: Se o financiamento já estiver quitado, mas a matrícula ainda não tiver sido atualizada, o vendedor deve solicitar o Termo de Quitação + Procuração assinada pelo representante do banco para averbar essa informação antes de iniciar o processo de análise jurídica.

Caso o vendedor não realize a quitação prévia com recursos próprios, o processo acontece durante a nova transação, após a assinatura do Compromisso de Compra e Venda (CCV). O fluxo varia de acordo com a modalidade de pagamento escolhida pelo comprador:

Quando o comprador também opta por um financiamento bancário para adquirir o imóvel, utiliza-se a modalidade de Interveniente Quitante.

Nesse cenário, o pagamento do saldo do Interveniente Quitante é feito pelo banco com o montante financiado pelo comprador. A quitação da dívida antiga é averbada na Matrícula do Imóvel no mesmo ato do registro do novo contrato de financiamento. O encerramento do contrato do vendedor ocorre na data de assinatura do contrato do banco do comprador — e o banco do vendedor também precisa assinar esse contrato.

Importante: A quitação pelo banco só é possível se o valor da dívida atual for menor ou igual ao valor do novo financiamento. Caso o débito seja maior, a diferença deve ser paga pelo vendedor ou negociada entre as partes para amortização antes da contratação do novo financiamento.

Nesta modalidade, o valor total da compra é geralmente dividido em duas partes: uma quita o boleto do saldo devedor do vendedor e a outra é paga diretamente a ele. O vendedor deve emitir esse boleto atualizado junto ao seu banco. O comprador realiza o pagamento antes ou no mesmo dia da assinatura da Escritura Pública (sempre respeitando os prazos estipulados no CCV), no Cartório de Notas.

Após o pagamento, o vendedor deve solicitar ao banco o Termo de Quitação e Procuração assinada. Esse documento é essencial para que ambos possam dar entrada no registro da escritura e efetivar a baixa da alienação antiga.

Segurança no processo: Todas as condições, prazos e responsabilidades sobre a quitação da alienação fiduciária são consolidados em cláusulas específicas no seu Compromisso de Compra e Venda (CCV).

Uso do FGTS: Caso a transação envolva o FGTS, tanto o imóvel quanto quem compra precisam cumprir os critérios de utilização estipulados pela Caixa Econômica Federal.

Impostos: O pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é obrigatório para que o registro da nova titularidade seja efetuado após a baixa da alienação antiga.